2013年10月，經(jīng)洛陽市某房地產(chǎn)中介公司介紹，業(yè)主朱先生與買方黃先生取得聯(lián)系，欲將自有洛陽市新區(qū)某房產(chǎn)以120萬元整的價(jià)格賣予黃先生。雙方約定，黃先生需在簽約后2日內(nèi)付足定金3萬元，11月1日前監(jiān)管首期款36萬元，余款按揭支付。朱先生在簽約后3日內(nèi)出具全權(quán)委托公證給擔(dān)保公司指定人員，委托擔(dān)保公司融資贖樓。雙方于銀行出具按揭承諾及贖出房地產(chǎn)證并注銷抵押登記后3日內(nèi)簽訂《二手房買賣合同》，任何一方違約需按房屋總價(jià)的20%支付對方違約金，同時(shí)對其他事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)的約定。
合同簽訂后，黃先生如約履行了定金支付義務(wù)，但朱先生收受定金后便毀約不賣，并終止了擔(dān)保公司的委托贖樓，拒不配合黃先生辦理首期款監(jiān)管手續(xù)，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。經(jīng)中介公司多次催告，被告僅愿意賠付原告損失3萬元，不同意履行合同。黃先生因想要購買不想要賠償，執(zhí)意要求先行與朱先生談判，爭取繼續(xù)履行合同，暫不訴訟。11月8日雙方談判無果而終，但雙方依然保持著聯(lián)系。12月3日，朱先生突然向黃先生發(fā)送了解約通知函，經(jīng)黃先生調(diào)查后得知朱先生在談判期間已將房屋賣予他人并完成了過戶手續(xù)。無奈，黃先生向法院提起訴訟，要求朱先生賠償首付款以及支付房屋總價(jià)20%的違約金，共計(jì)27萬元整。
律師點(diǎn)評
二手房交易，是指從房地產(chǎn)開發(fā)商處購買房屋的購買人，將其所購買的房屋再行轉(zhuǎn)讓的活動。按照轉(zhuǎn)讓時(shí)轉(zhuǎn)讓房屋上是否設(shè)定有權(quán)利負(fù)擔(dān)，二手房交易可以分為無權(quán)利負(fù)擔(dān)的二手房交易和有權(quán)利負(fù)擔(dān)的二手房交易。前者通常是指轉(zhuǎn)讓時(shí)轉(zhuǎn)讓人擁有完整的房屋權(quán)利，包括取得了房屋所有權(quán)證書和房屋所占用的相應(yīng)土地的土地使用權(quán)證書，且房屋上未設(shè)定有他人的權(quán)利，如抵押權(quán);后者，通常情況下轉(zhuǎn)讓人也取得了房屋所有權(quán)證書和房屋所占用的相應(yīng)土地的土地使用權(quán)證書，但房屋所有權(quán)和相對應(yīng)的土地使用權(quán)受房屋上設(shè)定的他人的權(quán)利的限制，如房屋上設(shè)定有抵押權(quán)，則轉(zhuǎn)讓人應(yīng)征的抵押權(quán)人的同意或者依法解除抵押權(quán)后方可轉(zhuǎn)讓。按照現(xiàn)行金融政策，二手房交易的買受人向轉(zhuǎn)讓人付款，可以采取自行籌資直接支付和向銀行借款的二手房按揭方式兩種方式。二手房按揭，與直接向開發(fā)商購買房屋時(shí)的一手房按揭基本相同。
從本案情況看，朱先生所轉(zhuǎn)讓的房屋系通過銀行按揭的方式購買，房屋上設(shè)定有按揭銀行的抵押權(quán)。因此，轉(zhuǎn)讓時(shí)，朱先生向擔(dān)保公司融資償還向按揭銀行的借款，先消滅按揭銀行在房屋上設(shè)定的抵押權(quán)，然后再轉(zhuǎn)讓給黃先生。朱先生和黃先生之間的交易，即屬于有權(quán)利負(fù)擔(dān)的二手房交易。而黃先生購買朱先生的房屋，付款方式采用的就是向銀行借款的二手房按揭方式。
本案中，黃先生的目的在于通過二手房交易取得房屋的產(chǎn)權(quán)。但朱先生違約,一房二賣，最終黃先生未能取得房屋產(chǎn)權(quán)，只能通過訴訟主張違約賠償。
在一房二賣的情況下，究竟哪一個(gè)房屋買賣合同的買受人能夠取得房屋的所有權(quán)?按照現(xiàn)行法律，假設(shè)兩份房屋買賣合同均有效且買受人均不存在違約，如被轉(zhuǎn)讓的房屋沒有交付給任何一個(gè)買受人，則成立在先的買賣合同的買受人有權(quán)取得房屋所有權(quán);如被轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)交付，則占有被轉(zhuǎn)讓房屋的買受人有權(quán)取得房屋所有權(quán);如果轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)給其中一個(gè)買受人辦理了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人取得房屋所有權(quán)。為防止一房二賣而不能取得所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，二手房的買受人應(yīng)當(dāng)充分利用《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度，即第二十條“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，在簽訂二手房買賣合同時(shí)在合同中設(shè)定預(yù)告登記條款并到房地產(chǎn)主管部門辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。關(guān)于預(yù)告登記如何辦理，《中華人民共和國物權(quán)法》的配套規(guī)章《房屋登記辦法》第三章第四節(jié)以“預(yù)告登記”專節(jié)的形式進(jìn)行了詳細(xì)具體的規(guī)定。二手房購買的意向人，可對法律關(guān)于預(yù)告登記的相關(guān)規(guī)則予以特別關(guān)注。
