A公司開發(fā)了某地某小區(qū)樓盤，于2012年1月29日取得預售許可。2012年2月25日，甲與A公司簽訂《商品房買賣協(xié)議書》。
2012年2月-4月，甲先后向A公司支付50萬元、20萬元、20萬元、50萬元。此后，一直未付款。A公司于2012年5月向甲發(fā)函要求其前來簽訂正式商品房買賣合同，同時按照約定付款。該函件在郵政投遞系統(tǒng)中顯示為已簽收。2012年7月，A公司向甲發(fā)函要求解除《商品房買賣協(xié)議書》。該函件因無人簽收被退回(退回后A公司一直未拆開該快件)。
2012年10月，A公司將該房屋賣給乙，并簽訂《商品房買賣合同》(備案)。該小區(qū)也于2014年3月交房。
2014年5月，甲向人民法院起訴要求(1)解除其與A公司簽訂的《商品房買賣協(xié)議書》;(2)A公司返還自己已付的140萬元房款及該140萬元自 2012年4月6日起至實際返還之日止按中國人民銀行同期同檔次貸款基準利率計算的利息;(3)A公司向其支付懲罰性賠償140萬元。
庭審
甲認為，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同解釋》)第8條：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”A 公司在與其簽訂協(xié)議書的情況下，又以同一房屋與乙簽訂《商品房買賣合同》，并將涉案房屋交付給乙，導致甲無法取得涉案房屋的情況符合《商品房買賣合同解釋》第8條的規(guī)定，應當承擔相應的責任。
A公司辯稱，第一，甲違約在先。《商品房買賣協(xié)議》約定，甲應當于2012年4月25日前支付房款150萬元，2012年12月30日前付清余款21.53萬元。但是甲未完全履行這一付款義務。同時，甲也未按照約定在2012年5月1日前與A公司簽訂可備案的正式商品房買賣合同。因此，返還甲應付的140萬元房款予以認可，但是不應當附利息。第二，A公司已多次發(fā)函、電話催促甲付款，并且也以發(fā)函、電話等形式通知其解除《商品房買賣協(xié)議書》，并要求其盡快來售樓部辦理退款手續(xù)，但是甲一直未予理睬。所以A公司并非惡意違約，不構(gòu)成“一房二賣”，不應當向甲支付140萬元的懲罰性賠償。
法院判決認為，一、A公司未與甲解除《商品房買賣協(xié)議書》。二、A公司的行為構(gòu)成《商品房買賣合同解釋》第8條規(guī)定的“一房二賣”情形。最后判決A公司向甲返還已付房款140萬元及該140萬元自2012年4月6日起至實際返還之日止按中國人民銀行同期同檔次貸款基準利率計算的利息;A公司向甲賠償100萬元。
律師評析
一房數(shù)賣為一物數(shù)賣的一種形式，也稱二重買賣，是指出賣人就同一房屋訂立數(shù)個買賣合同，分別出售給數(shù)個買受人的行為。
本案中，A公司在甲違約的情況下，為何還要承擔如此沉重的責任?究其原因，在于《商品房買賣合同解釋》第8條的適用并不以房屋出賣人惡意為前提。最高人民法院公報案例中，審判法官曾明確指出：“只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。”
其實，A公司完全可以避免出現(xiàn)這種“一房二賣”的情況。A公司稱自己已于2012年7月1日發(fā)函通知解除合同并協(xié)商退款事宜，但是快件被退回。A公司也辯稱銷售工作人員在快件被退回后也以電話形式通知了甲。在這種情況下，A公司確實很難拿出證據(jù)來證明自己曾經(jīng)通知過甲解除合同。根據(jù)《合同法》，解除合同的，享有解除權(quán)的一方應當向?qū)Ψ桨l(fā)出解除通知，合同自通知到達時解除。但是恰恰，A公司只是發(fā)出了通知，卻無法證明通知到達了甲。在這種情況下，A公司完全可以通過報紙公告的方式來作為通知的手段，從而控制法律風險。
