導讀：趙某購買的三套房屋基本上所有的手續(xù)都齊了，就差開發(fā)商房屋過戶手續(xù)的通知了。但開發(fā)商卻一直遲遲沒有進展，趙某只好自己去問了。一問下一跳，原來開發(fā)商將自己所購買的三套房子低價賣給他人了。那這一房二買的房子應該歸誰?
2010年4月16日，趙某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的位于某市商業(yè)廣場連號合計為436.4萬元的三套房屋賣給趙某，趙某一次性付清總價款。某房地產(chǎn)開發(fā)公司應于2011年10月31日前將該房屋交付給趙某使用，并且由其為趙某代辦房屋所有權證。另趙某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司在雙方的購房合同第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開發(fā)公司負責辦理備案登記。
2011年3月25日，趙某將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。同年11月4日，趙某向某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費、維修基金、產(chǎn)權登記的契稅等18.8萬元。同年12月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋交付給了趙某使用。之后，趙某對上述房屋進行了裝修并使用至今。
2014年4月，趙某在向某房地產(chǎn)開發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權證的進展時，才得知某房地產(chǎn)開發(fā)公司在2013年12月13日將自己所購房的三套房屋以總價為276.6萬元的價格賣給了第二某房地產(chǎn)開發(fā)公司徐某。雙方也簽訂了《商品房買賣合同》，并進行了登記備案。為此，趙某向法院起訴，請求確認某房地產(chǎn)開發(fā)公司某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，趙某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房購買合同》有效。
解析
根據(jù)我國《物權法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。”可見，物權法對不動產(chǎn)買賣設立了預告登記，一經(jīng)登記就具有了準物權效力。
另根據(jù)物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的范圍。故本案應根據(jù)合同法來確認合同的效力。既然房屋買賣備案登記只是屬于行政管理，那么該登記不具有準物權的效力，應按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權益，之后按公平合理等原則確認合同的效力。鑒于本案趙某先訂立合同，支付的價款明顯高于第二份合同，并實際占有使用該房屋，故應判決確認趙某與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無效。
商品房買賣合同審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題，適用法律較為復雜，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。
