1、什么是一房二賣(mài)?
一房二賣(mài)是指出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受又稱(chēng)房屋的二重買(mǎi)賣(mài)不論是個(gè)體賣(mài)家，還是房產(chǎn)公司，亦或者是房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，一房?jī)少u(mài)都是屬于欺騙行為，情節(jié)嚴(yán)重的屬于詐騙行為。
2、一房二賣(mài)有什么法律后果?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定，賣(mài)房人與數(shù)個(gè)購(gòu)房者簽訂合同，在將房屋過(guò)戶(hù)給其中一人后，應(yīng)當(dāng)對(duì)其他購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。
賣(mài)房人與數(shù)個(gè)購(gòu)房者簽訂合同后未過(guò)戶(hù)給任何一方，購(gòu)房者均要求履行合同的，如何確定應(yīng)當(dāng)過(guò)戶(hù)的對(duì)象?合同法及相關(guān)司法解釋未有明確規(guī)定，各地法院操作不一，如《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》規(guī)定，未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，先考慮誰(shuí)實(shí)際合法占有房屋;都未實(shí)際占有房屋的，應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
3、一房二賣(mài)構(gòu)成詐騙罪嗎?
(1)犯罪主體：大多是二手房買(mǎi)賣(mài)中的自然人
涉及”一房二賣(mài)“的刑事案件絕大多數(shù)發(fā)生在二手房交易中，且被告人多是自然人。畢竟一手房交易中作為出售人的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相對(duì)比較有信譽(yù)和資質(zhì)，即使存在一房二賣(mài)，一般也容易被認(rèn)為是民事糾紛。但仍有判決開(kāi)發(fā)商在一房二賣(mài)中構(gòu)成犯罪的案例。
(2)罪名：合同詐騙罪
賣(mài)房人通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式收取他人購(gòu)房款，事后又將房屋過(guò)戶(hù)給其他購(gòu)房者，極容易構(gòu)成合同詐騙罪。
刑法第224條的合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。
“一房二賣(mài)”中行為人構(gòu)成合同詐騙罪，依然要滿(mǎn)足詐騙犯罪的基本構(gòu)造，即行為人實(shí)施欺騙行為——對(duì)方(受騙人)產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)——對(duì)方基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)——行為人或第三者處分財(cái)產(chǎn)——被害人遭受財(cái)產(chǎn)損害。
因此，要認(rèn)定“一房二賣(mài)”的行為人構(gòu)成犯罪，必須同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件：出賣(mài)人具有非法占有購(gòu)房款的主觀目的，購(gòu)房者存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤;出賣(mài)人實(shí)際取得購(gòu)房款。
(3)構(gòu)罪形式
A. 出賣(mài)者非房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;
B. 出賣(mài)人偽造房屋權(quán)屬憑證，與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;
C. 出賣(mài)者已將房屋實(shí)際出售過(guò)戶(hù)給他人，又與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;
D. 出賣(mài)者與他人簽訂合同后，不履行房屋交付和過(guò)戶(hù)義務(wù)，逃匿和拒不退還購(gòu)房款的;
E. 出賣(mài)人明知沒(méi)有還款能力，將房屋重復(fù)抵押或出售，獲取貸款或者購(gòu)房款的;
(4)排除情形
下列“一房二賣(mài)”應(yīng)當(dāng)作為民事糾紛，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為犯罪：
A. 出賣(mài)人作為實(shí)際房屋所有人，與他人簽訂多份合同，將房屋選擇過(guò)戶(hù)給一人，對(duì)其他人承擔(dān)違約責(zé)任或者退還房款的;
B. 出賣(mài)人雖未將房屋過(guò)戶(hù)登記給買(mǎi)受人，但已實(shí)際交付買(mǎi)受人，且不影響買(mǎi)受人實(shí)際使用的;
C. 名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為以房抵債的。
4、發(fā)生一房二賣(mài)如何處理?
(1)兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先履行簽訂在先的合同。
(2)兩份合同中一份已進(jìn)行了過(guò)戶(hù)登記，另一份未作過(guò)戶(hù)登記(不管房屋是交付了哪一方)。確認(rèn)已辦理過(guò)戶(hù)登記的一方享有房屋所有權(quán)。
(3)在第一個(gè)買(mǎi)房人已辦過(guò)戶(hù)后又賣(mài)第二人的情況下，因這時(shí)出賣(mài)人已沒(méi)有所有權(quán)，所以他的第二次賣(mài)房是無(wú)效的。
5、遇一房二賣(mài)時(shí)購(gòu)房者怎么維權(quán)?
出賣(mài)人在履行了一個(gè)合同后，對(duì)另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問(wèn)題。“一房二賣(mài)”，應(yīng)依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
如賣(mài)房者是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一般人，這種情況下，爭(zhēng)議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還購(gòu)房款及利息并賠償損失。
