網友問：房屋轉讓后沒有辦理過戶手續，賣房人又將房屋抵押給銀行并辦理了抵押權登記。若買房人以賣房人和銀行為共同被告，請求人民法院判令賣房人和銀行簽訂的房屋抵押合同無效，能否得到法院支持？
律師答：得不到法院支持。賣房人為向銀行借款，以自己的房屋所有權抵押給銀行，銀行作為第三人，根據賣房人提交的房屋所有權證及土地使用權證，有理由相信賣房人即是房屋的所有權人，而與賣房人設立了擔保物權，并辦理了抵押登記。該擔保物權是有效的。即使房屋買賣協議是有效的，但由于沒有辦理過戶手續，不能產生物權變動的法律效力。銀行因與賣房人設立了擔保物權而成為該房屋的抵押權人。根據物權法第191條規定，賣房人欠銀行的債務得到清償且抵押權消滅前，未經抵押權人的同意，該房屋作為抵押財產不得辦理過戶手續。此謂有效的擔保物權效力優先于基于合同產生的債權效力。
溫馨提示：房屋買賣合同成立后，應及時辦理產權過戶手續，使房屋所有權轉移至買受人名下，避免賣房人再次出售或抵押給銀行。
