有這樣一個案例：徐女士與劉先生簽訂房屋買賣合同，雙方約定劉先生將其所有的一套房子以138萬元的價格出售給徐女士，合同簽訂當日劉先生便收到徐女士100萬元房款，同時將案涉房屋連同該房屋的手續證件原件一并交付給徐女士，并約定待房屋過戶后結清尾款。但此后，劉先生卻以各種借口遲遲未將該房屋過戶至徐女士名下。后來，徐女士得知劉先生單方面將房屋過戶給了姜先生。徐女士于是將劉、姜二人訴至法院。
本案爭議焦點為：在“一房二賣”情況下，房屋所有權歸屬應如何判定，以及受損失方在交易中的損害賠償范圍應如何確定。法院經審理查明，徐女士與劉先生已形成合法有效的買賣合同關系，后劉先生將案涉房屋另行出售，導致其與徐女士的買賣合同無法繼續履行，構成根本違約，應承擔相應違約責任。劉先生收取徐女士的100萬元購房款應予退還，同時考慮劉先生違約行為的惡劣性質及主觀過錯，應判令其將案涉房屋另行出售所得的差價款200多萬元全部賠償給徐女士。由于上述賠償已足以彌補損失，對徐女士關于已付購房款的利息及房租等損失的請求不予支持。
由于我國物權法采用的物權變動原則是“合意+公示”原則，即當事人除了就債權達成合意之外，還必須履行交付或者登記等法定形式，才能產生物權變動的法律效果。在“一房二賣”情況下，只有履行了合同義務并辦理了房產過戶登記手續的買受人才能取得房屋的所有權。未取得房屋所有權的買受人，則可以依據業已形成的買賣合同要求“毀約”的出賣人承擔違約損害賠償責任。損害賠償范圍一般相當于守約方的可得利益，但不得超過違約方訂立合同時預見到或應當預見到的違約損失。由于房地產市場的波動性，當前房價和立約時的房價之間必然存在差價，這種差價就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時能夠預見到的。
若“一房二賣”的出賣人未完成過戶登記的，則任一買受人均可依據各自有效的買賣合同請求出賣人繼續履行合同。另外，根據最高法《買賣合同》司法解釋的規定，當事人一方若以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由，主張合同無效的，法院通常不予支持。
對此，我建議，在購買房屋時，購房人務必進行必要的產權調查；同時，根據去年召開的全國法院民商事審判工作會議紀要的規定，若遇到“一房二賣”均要求履行合同的，一般應按照已經辦理產權變更登記、合法占有房屋及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位，但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人，這些最新規定對善意購房人來說是最大的司法利好。
