一房二賣(mài)是指房屋出賣(mài)人在與買(mǎi)受人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同后又將該房屋買(mǎi)賣(mài)合同涉及的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人的行為。
先看看法律規(guī)定：
法律依據(jù)
《<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?5條“出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，合同絕不具有合同法第52條規(guī)定無(wú)效情形，買(mǎi)受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣(mài)人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”
第八條規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。”
當(dāng)遭遇一房二賣(mài)，買(mǎi)房人應(yīng)該怎么辦?
步驟一：溝通解決
可以首先與賣(mài)房者嘗試著溝通，運(yùn)用法律的規(guī)定維護(hù)自己的權(quán)益，告訴賣(mài)房者應(yīng)該承擔(dān)法律規(guī)定的賠償責(zé)任。如談判不成功后，應(yīng)果斷選擇走司法途徑。
步驟二：財(cái)產(chǎn)保全
如果一房二賣(mài)的賣(mài)方有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避賠償?shù)囊鈭D，在準(zhǔn)備訴訟時(shí)應(yīng)考慮對(duì)賣(mài)方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。可在提起訴訟前申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，也可在法院立案后，申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。
申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全面臨的問(wèn)題是需要提供擔(dān)保，以前法院要求原告提供等值的的擔(dān)保。而原告往往很費(fèi)勁才能湊齊所需擔(dān)保，甚至因沒(méi)有能力擔(dān)保導(dǎo)致無(wú)法對(duì)涉案財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全
在2016年12月1日開(kāi)始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問(wèn)題的規(guī)定》其中規(guī)定：1、擔(dān)保數(shù)額不超過(guò)請(qǐng)求保全數(shù)額的百分之三十；2、申請(qǐng)人可以以財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任險(xiǎn)合同的方式為財(cái)產(chǎn)保全提供擔(dān)保，即向保險(xiǎn)公司投保財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司向法院出具保函。
這對(duì)需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全者，是一個(gè)利好消息。
步驟三：進(jìn)行訴訟
買(mǎi)房人應(yīng)積極收集有關(guān)證據(jù)，向法院提起訴訟，
賣(mài)方是開(kāi)發(fā)商
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》該條明確了開(kāi)發(fā)商在一房二賣(mài)情形下，出賣(mài)人既要承擔(dān)填補(bǔ)性賠償責(zé)任，又要承擔(dān)法律規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任。因此可要求被告返還購(gòu)房款，承擔(dān)賠償責(zé)任，并支付相當(dāng)于已支付的購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償金（即“雙倍賠償”）。
賣(mài)方是個(gè)人
賣(mài)方是個(gè)人，則無(wú)法主張已支付的購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償金。這種情況下，爭(zhēng)議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還購(gòu)房款及利息并賠償損失。如果在房屋大幅增值，賣(mài)房者個(gè)人與第三人串通一氣損害買(mǎi)房人利益。買(mǎi)房人也可以選擇起訴被告與第三者的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
案例
A（自然人）在B（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）處購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值21.9萬(wàn)元房子，合同約定，B于2011年12月31日將該房交付給A，并辦理好房產(chǎn)、土地產(chǎn)權(quán)證；逾期交房，每延遲一個(gè)月處相當(dāng)于房?jī)r(jià)1%的違約金；付款方式是一次性付款20萬(wàn)元，余款19，000元在交房時(shí)付清。購(gòu)房合同簽訂的當(dāng)天即2011年6月12日A向B支付了20萬(wàn)元購(gòu)房款。合同簽訂后，B直到2014年7月才將房屋建成并通知A接收房屋。雙方因房屋延期交付的違約金問(wèn)題產(chǎn)生僵持，A拒絕支付剩余19000萬(wàn)元房款。房屋交付未能完成，B將與A合同中確定所購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)的房屋以高出A的購(gòu)買(mǎi)價(jià)另外賣(mài)與了他人。A起訴至法院。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，B無(wú)有效證據(jù)證明A明確拒收房屋，B將標(biāo)的房屋賣(mài)與他人的行為構(gòu)成一房二賣(mài)，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，《最高院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干問(wèn)題的司法解釋》第八條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決雙方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，B返還A已支付購(gòu)房款，并賠償A損失20萬(wàn)元。
在實(shí)踐中，往往有數(shù)家個(gè)體開(kāi)發(fā)商共同掛靠在一家有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的地產(chǎn)企業(yè)下，合伙開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。各自銷(xiāo)售同一樓盤(pán)，在此情況下，開(kāi)發(fā)商可能并無(wú)一房二賣(mài)的意圖，但因內(nèi)部管理原因?qū)е乱环慷u(mài)現(xiàn)象發(fā)生。在此情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)健全銷(xiāo)售管理機(jī)制，以免因疏漏大意造成糾紛，給自己和買(mǎi)房人造成損失。
