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離婚訴訟中房產(chǎn)分割爭議的種類及難點
---四川鼎立律師事務(wù)所張承鳳
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隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，家庭財富在迅速積累，《物權(quán)法》的頒布實施，從法律的角度確定了私有財產(chǎn)的合法化。而國人對“安居樂業(yè)”的要求，導(dǎo)致了人們對不動產(chǎn)的熱愛，使得我國房地產(chǎn)事業(yè)近年得到了迅猛發(fā)展，房產(chǎn)成為大部分家庭都有的重要財產(chǎn)。
當房產(chǎn)和以下的離婚數(shù)據(jù)相遇時，爭議和麻煩也就必然在法律領(lǐng)域有所體現(xiàn)。根據(jù)我國民政部2001年---2008年每年公布的《民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計報告》統(tǒng)計：我國從2003年開始，離婚率每年遞增，每年的離婚人數(shù)都比上年增加10萬以上：“2003年比上年增加15.4萬對，2004年比上年增加33.4萬對，2005年比上年增加12萬對，2006年比上年增加12.8萬對，2007年比上年增加18.5萬對，2008年比上年增加17.1萬對。”
筆者幾年前開始專業(yè)化大量代理婚姻家庭案件，并在代理中總結(jié)相關(guān)的問題，發(fā)現(xiàn)離婚訴訟中爭議最大的就是財產(chǎn)問題，而財產(chǎn)問題中涉及面最大的是房產(chǎn)。目前存在的房產(chǎn)分割的爭議種類主要有以下幾種：商品房，福利房，贈與和繼承房，拆遷安置房等。
結(jié)合實務(wù)操作，對以上幾種分類進行各個淺析，并提出其中存在的難點問題：
一、商品方是按照市場規(guī)則，買賣雙方平等地協(xié)商房屋的價格、質(zhì)量等各要素的商業(yè)合同行為。主要分為以下幾種情況：一次性付款的房屋，幾次付款的房屋，按揭房。三種類型中按揭房最為復(fù)雜，以下對按揭房的幾種情況進行論述。
按揭房即按揭購房，是指以其所購房產(chǎn)作抵押，采用抵押貸款方式取得購買房地產(chǎn)的資金的一種購買房屋的方式。這中間涉及幾個主體：購房人、房地產(chǎn)商、貸款銀行，有的還涉及擔保公司。當購房人與房地產(chǎn)商簽訂購房合同后，如果購房人是按揭購房的，就需要與銀行簽訂貸款合同，從銀行貸出首付款外的購房余款支付給房地產(chǎn)商；所購房屋將被抵押給銀行，作為貸款的擔保。這樣購房人就完成了整個購房手續(xù)，余下的只是購房人與銀行之間的債務(wù)問題。
1.婚前一方購買房屋，支付首付款等，婚后共同支付部分按揭款，房產(chǎn)證婚后辦理在婚前購買方名下，或者尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的離婚（如果未來辦理產(chǎn)權(quán)證也是辦理在婚前購買方名下）。
如果單從法律關(guān)系分析此種情況，許多人認為：該房屋就是婚前財產(chǎn)。因為房屋買賣的行為已經(jīng)在婚前就完成，無論購房方是否結(jié)婚，他都會支付按揭款，也會得到房屋的產(chǎn)權(quán)證。夫妻雙方在婚后共同支付的按揭款只是歸還的銀行貸款債務(wù)，已經(jīng)和購房行為沒有任何關(guān)系。所以，這樣的房屋就是婚前財產(chǎn)，對方能夠分到的就只有共同支付的按揭款的一半。
但是，部分人認為，這樣有違公平，特別是當婚姻關(guān)系的時間較長的時候。由于雙方共同供養(yǎng)按揭房，導(dǎo)致另一方喪失了自己購買房屋的機會（一個家庭供養(yǎng)兩套按揭房的可能性小），那么，如果在離婚時，只是分割給對方共同支付的按揭款的一半，對房屋的增值沒有分割，至少對共同支付的按揭款增值部分就沒有得到公平的處理。
反對分增值款的人認為：房屋存在增值也會存在減值，比如在2007年購買的房屋就可能比現(xiàn)在的價格高，如果減值了，對方是否也承擔相應(yīng)的虧損。當然，如果是因為裝修引起的價值變化，而裝修又是夫妻雙方共同出資的，這部分引起的增值就應(yīng)該作為夫妻共有財產(chǎn)分割。
筆者贊成是婚前財產(chǎn)，對房屋的增值，特別是因為房屋在婚后裝修引起的增值，處于公平的考慮應(yīng)給予合理的分割。
2.婚后購買房屋，支付部分按揭款，離婚時沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證或者取得房屋產(chǎn)權(quán)證的。
離婚時對于沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，物權(quán)尚未明確，判決房屋所有權(quán)歸屬就存在問題。如何處理這樣的案件，《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第21條規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的可另行向人民法院提起訴訟。”
當然，在判決房屋使用權(quán)時還是有些問題要面對，按揭余款由誰支付，取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，雙方分割財產(chǎn)時，對離婚后到分割前期間支付的按揭款如何看待？從公平的角度考慮，這需要看房屋的出租價值，畢竟判決得到使用權(quán)的一方在實際使用雙方共有的財產(chǎn)，綜合出租價值和按揭款后，再公平分割共有財產(chǎn)。
對于離婚時已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證的如何分割？分得房屋的一方需要向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)的對價作為房屋折價補償款。首先，需要明確房屋的市場價值，房屋的市場價值可以雙方確認，也可以委托中介機構(gòu)評估，或者夫妻雙方競價，價高者得；然后，計算房屋的未付款。房屋的市場價值減去房屋的未付款，就是夫妻雙方的共有財產(chǎn)。
3.婚前共同出資以一方名義按揭購房，婚后共同繼續(xù)支付按揭款的。
這種類型的購房，如果出現(xiàn)糾紛，困境方往往就是出資了但在合同或房屋產(chǎn)權(quán)證上沒有名字的一方，而焦點所在就是婚前支付的部分出資，這需要困境方提出證據(jù)證明自己的出資問題。對于婚前的出資是否當然的認定為購房共同出資，還是可能會認定為是一種借款或贈送行為？從雙方后來發(fā)展的婚姻事實認定為是為結(jié)婚而購房的共同出資更具情理。當然，對于雙方婚前出資共同購買的部分，應(yīng)該根據(jù)各自的出資比例予以分割，也就是按份共有關(guān)系分割婚前部分，畢竟此時不是夫妻關(guān)系，不能按夫妻共有財產(chǎn)分割。
二、福利房
許多時候人們往往將福利房等同于房改房。依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（1994年7月18）21條規(guī)定：“職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。職工以市場價購買的公房，對房屋享有完全所有權(quán)；職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有；職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。”這是房改政策的基本原則。