從2010年的580萬(wàn)套，到2011年的1000萬(wàn)套，再到“十二五”期間的3600萬(wàn)套，保障房建設(shè)指標(biāo)增速飛快。而在這個(gè)飛快的增速下，將對(duì)商品房市場(chǎng)供需格局帶來(lái)哪些重大變化呢？昨日SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在微訪(fǎng)談接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)猜測(cè)，至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在未來(lái)兩三年內(nèi)被淘汰出局。而業(yè)內(nèi)專(zhuān)家則表示，保障房陸續(xù)交付時(shí)，中低端房源供不應(yīng)求的現(xiàn)象將得到有效緩解，高房?jī)r(jià)問(wèn)題也會(huì)得到逐步解決。
3600萬(wàn)套 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一半沒(méi)有了
“‘十二五’期間，國(guó)家決定建3600萬(wàn)套的保障性住房，將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的格局造成重大的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一半將沒(méi)有了。 ”昨日，在3600萬(wàn)套保障性住房對(duì)樓市格局的影響微訪(fǎng)談上，潘石屹坦言道。
在他看來(lái)，由政府建的保障性住房來(lái)占領(lǐng)，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，都是很大的挑戰(zhàn)。3600萬(wàn)套保障性住房需要的建設(shè)資金約5萬(wàn)億人民幣，差不多可以解決1.3億人的住房。 “3600萬(wàn)套的保障性住房的建設(shè)，就如房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)的更年期一樣，整個(gè)結(jié)構(gòu)都面臨著重大的調(diào)整和變化。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要是住宅開(kāi)發(fā)商的影響是巨大的。我認(rèn)為至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在未來(lái)兩三年內(nèi)被淘汰出局。淘汰掉的企業(yè)應(yīng)該是實(shí)力比較差，其產(chǎn)品與保障性住房在地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量和戶(hù)型上沒(méi)有太多差距的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)生存最重要的是資金實(shí)力，資金成了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ”潘石屹預(yù)測(cè)到。
滬上不少房地產(chǎn)企業(yè)也深有同感，一家在滬上市企業(yè)的負(fù)責(zé)人就向記者表示，目前的保障房格局，意味著中低端的住宅市場(chǎng)化份額將會(huì)減少，要么做高端的，要么改為商業(yè)綜合體。而現(xiàn)在對(duì)于房企而言，必須保證的是資金鏈。
“在這種局面下，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情將會(huì)有所降溫。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍向記者介紹道。她表示，隨著保障房的大量推出，商品房的擠出效應(yīng)凸顯，供需格局的變化，使得開(kāi)發(fā)商勢(shì)必要對(duì)資金鏈、現(xiàn)金流分外關(guān)注，做項(xiàng)目并不一定都有大利潤(rùn)，高價(jià)拿地的情況將有所降溫。同時(shí)市場(chǎng)化商品房的競(jìng)爭(zhēng)也從原來(lái)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向軟實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，如服務(wù)、品牌等領(lǐng)域?qū)⒏艿绞袌?chǎng)的關(guān)注。
而隨著保障房的推出，目前的限購(gòu)令有可能完成其歷史使命。潘石屹就表示，預(yù)計(jì)3年后， 3600萬(wàn)套保障性住房推向社會(huì)，限購(gòu)政策也就沒(méi)有必要存在了。用限購(gòu)政策先抑制住商品房的房?jī)r(jià)，再爭(zhēng)取時(shí)間來(lái)建設(shè)保障性住房的做法，潘石屹將其定義為用麻醉藥的休克療法來(lái)完成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)大的轉(zhuǎn)變。
保障房調(diào)出房?jī)r(jià)新拐點(diǎn)
3600萬(wàn)套保障房，對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，尤其是高居不下的房?jī)r(jià)，無(wú)疑又是一個(gè)重磅炸彈。
專(zhuān)家向記者表示， 2009年以前，保障房所占比重太少，對(duì)市場(chǎng)幾乎微不足道。如今大步伐提速讓人驚喜，今年1000萬(wàn)套的開(kāi)工量將超過(guò)去年商品住宅900萬(wàn)套的總量。對(duì)于其產(chǎn)生的影響，陳晟認(rèn)為，房屋建設(shè)需要時(shí)間，效果不會(huì)立竿見(jiàn)影，但是等到保障房陸續(xù)交付時(shí)，中低端房源供不應(yīng)求的現(xiàn)象將得到有效緩解，如今的限購(gòu)令等調(diào)控政策正是在為保障房的面世爭(zhēng)取時(shí)間。房?jī)r(jià)方面，陳晟預(yù)計(jì)，同以剛需客為主力的中小戶(hù)型商品房?jī)r(jià)格可能出現(xiàn)調(diào)整，但高端稀缺房源價(jià)格仍將以維穩(wěn)為主。
姚玲珍也指出，此次保障房的計(jì)劃，其基本覆蓋面達(dá)到20%，使得中低收入人群的居住問(wèn)題得到明顯的緩解，而公租房等保障房的推出，也解決了不少都市夾心層的問(wèn)題。通過(guò)完善的保障房體系的建設(shè)，對(duì)于解決目前的高房?jī)r(jià)問(wèn)題將起到關(guān)鍵的作用。
振奮背后的思考
“備受鼓舞、充滿(mǎn)期待、也有隱憂(yōu)。 ”這是復(fù)旦大學(xué)陳杰教授對(duì)保障房大提速的評(píng)價(jià)。他指出，保障房比重過(guò)低，購(gòu)買(mǎi)商品住宅之外幾乎沒(méi)有選擇余地，被認(rèn)為是目前房?jī)r(jià)畸高的根本性原因之一。而保障房計(jì)劃“實(shí)在大手筆”，某種程度上也是在為過(guò)去的缺位“補(bǔ)課”。陳杰還表示，大規(guī)模開(kāi)展保障房建設(shè)工程無(wú)疑振奮了民心，但是歡呼過(guò)后也需要冷靜思考一些問(wèn)題。
專(zhuān)家認(rèn)為，保障房與市場(chǎng)化商品住宅勢(shì)必將激烈爭(zhēng)奪土地、資金、建筑工人、水泥鋼筋建材等要素資源，保障房這部分增量實(shí)際上主要是要與商品住宅爭(zhēng)奪產(chǎn)能。假設(shè)今后，保障房規(guī)模上去了，但商品住房供應(yīng)更加短缺，那么商品住房市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)更加難以抑制，居民住宅方面可能出現(xiàn)極端的兩極分化，要么保障房，要么昂貴的商品房，中間缺乏自然連續(xù)的過(guò)渡。這時(shí)，夾在既買(mǎi)不起商品住宅、又進(jìn)入不了保障體系的“夾心層”將更加痛苦。
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