房地產全面市場化以后的10年，地產制造了這個社會最大的喧囂。從表面看，房地產貢獻了高達60億平方米的住宅，但也許“熱鬧是他們的，我什么也沒有”——已經有太多的人對擁有自己的住房失去了希望。剝開地產躁動的外殼，制度內核一如10年前。
光明點在于，住房保障終于轟隆啟動。“住有所居”的制度保障，在經歷了十余年的尷尬、爭議以及試錯后，終于輪廓清晰。始自1998年的住房保障體系，在經濟適用房、限價房、廉租房的實踐基礎上，于2009年開始了3年9000億的投資計劃，且在今年，將重點指向了公共租賃房。
1998-2007：失落的保障房12年前，國務院主導開啟了中國內地的住房商品化改革，作為建設部門的專家組成員，現任中國房地產研究會副會長的顧云昌參與起草了當時的一些重要文件，“我們已將住房保障納入了整個改革體系，包括經適房、廉租房都有提及，”顧云昌回憶說，但在其后的實踐中，住房保障被忽略了。
2003年，在一些地產商的建言下，房地產業被列入了國家支柱產業，在銀行的開發貸、個貸支持下，商品房迅速拉動了內需消費，為中國經濟的GDP貢獻良多。
顧云昌告訴本報記者，在過去十多年中，保障房并沒有引起太多人的注意，也并沒有得到應有的投資額度。
萬科副總裁肖莉表示，近年來房價過高有兩個方面原因，一方面是房屋供應這塊，在35%-45%的城市化過程中，全國增長了5400萬戶家庭，但只增加了4200萬套住宅，其中2800萬套是由開發商提供的，剩下的應通過其他渠道提供，但保障房顯然缺位。
公開資料顯示，多年來，在北京、上海、深圳等一線城市，甚至很多二線城市，推出的保障房均以供應當地國有部門職工和公務員、高校教師等群體為主，并以擁有戶籍為先決條件，將很多城市外來人口尤其是低收入群體排除在保障房體系之外，以致保障房成為了一種特殊的福利。直至今天，現狀仍未根本改變。
錯位的角色扮演過去十多年中，提及保障房，人們都會首先想起經適房，它扮演了住房保障體系中的關鍵甚至是唯一的角色。
“房改10年，廉租房幾乎被遺忘，”孟曉蘇告訴記者，雖然當年的體系設計中有廉租房，但各地執行很不到位，經濟適用房建設相對較多。但2006年房價飆升之前，由于居民能夠以差不多的價格從市場上買到高質量的商品房，經適房幾乎沒有引起公眾的關注。
2006年開始，北京公務員于小靜忽然發現，自己很難申請到經適房了。在此之前，她的一些同事和同學，都很輕易地申請到了這種房屋。
與此同時，北京著名的經適房小區天通苑，頻繁爆出超大面積、豪華復式等新聞。在深圳，經適房的車庫里停著寶馬、奔馳，也進入了公眾視野。
