面對增長迅猛的房價,一種“自己動手,豐衣足食”的個人集資建房模式正在北京、上海、武漢、西安、成都等一些大城市悄然出現。有媒體稱這是房產發展的新模式,不少房地產業人士卻說這純粹就是個笑話,政府相關部門也正密切關注著事態的發展。個人集資建房有無法律法規上的障礙?能否成為房地產業發展的新模式?是解決中低收入者住房問題的有效辦法嗎?帶著公眾關心的問題,近日采訪了經濟學家、四川大學房地產策劃與研究所所長、博士生導師楊繼瑞教授。
中低收入者對高房價不滿
記者:去年以來,房地產市場異常火爆,價格居高不下,您分析是什么原因?
楊繼瑞:近年來,房價不斷攀升。特別是去年,全國平均漲幅超過12%,有的地方上漲速度過快。讓一般中低收入者難以適應。漲幅大小,主要還是由供需關系決定的。近年來,除了無房戶需要買房,房地產市場還出現了一些引人注目的新的需求。
記者:這些新需求主要來自哪些方面?
楊繼瑞:一是換代性購房的需求,有些已解決基本住房條件的人想住得更寬敞更好一些;再是第二居所的需求,不少城市居民有相當積蓄后,居住行為多處化;三是投資購房的需求,股市不景氣,小投資者又無力進行大項目的投資,資金不少流向了房產;四是隨著城市化的進展,一些外來務工者經過多年的積累,開始自己購房。
記者:正是這么多種需求聚合在一起,導致了房價的不斷上漲?
楊繼瑞:再加上土地供應緊縮和“招、拍、掛”供地方式所導致的地價攀升、建材價格上漲、一些房地產商缺少長遠發展的眼光、非理性的投資與消費心理等因素,近年來商品房房價一直在走高,這種趨勢短期內還很難逆轉,讓不少中低收入者感到不小的壓力。
記者:在這種形勢下,有人提出了個人集資建房建議,而且引起了很大的社會反響,這算得上一個創舉嗎?
楊繼瑞:一些中低收入者選擇個人集資建房的方式,我認為是可以理解的。但可能也說不上是創舉。住宅合作社的理論基礎是合作經濟思想,即勞動者自愿入股聯合,實行民主管理,以集體占有為主導、集體占有與個人占有相結合的經濟形式。住宅合作社作為合作經濟的一種重要的組織形式之一,在國外早就有了。國內早幾年比較時興的單位集資建房就是其中一種類型,對解決中低收入居民的住房問題也起到了一定的作用。
記者:據說在國外,個人集資建房占了房地產市場的30%左右,這是否說明這種模式是房地產市場的一個有益補充?你對此是怎么看的?
楊繼瑞:但是,很多國家土地是私有的,房地產業市場化程度很高也很規范,個人收入、不動產以及信用狀況的監管機制比較健全,集資建房的稅收、貸款等相應模式比較成熟。這些都是我們眼下還不完全具備的。這些年輕人的倡議,看上去很美。真要付諸實際,還有不少問題。他們的選擇,很大程度上是在表達一種情緒,是用一種感性的姿態表達對當前過高房價的不滿。
問題不在法規層面
記者:個人集資建房最大的吸引力可能就在于價格的優勢,我們所關心的是這種個人集資建房在法律上是合法的嗎?
楊繼瑞:我國現行法律中沒有禁止個人集資建房的規定。而相關政策應該說是允許的。國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局在1992年發布的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》中對住宅合作社有這樣的說明:住宅合作社,是指經市(縣)人民政府房地產行政主管部門批準,由城市居民、職工為改善住房條件而自愿參加,不以盈利為目的公益性合作經濟組織,具有法人資格。這可以作為個人集資建房的政策依據。成立住宅合作社或者類似的社團雖不存在法律法規上的障礙,但真正操作起來也會困難重重。
記者:操作上可能會有什么問題?
楊繼瑞:問題來自內外兩個方面。一方面來自集資建房者這個團隊本身。房地產開發涉及環節多,成本高、風險大,個人集資建房由于參與人數多,內部組織松散,存在著多重風險。集資建房目前并無相關配套政策,也就是監管缺位。如果集資建房者中途更換合作者,或者虛構集資建房人數,或者成為一種市場行為的房地產開發,或者變相集資詐騙,這方面的風險隨時存在,如何預防?集資建房的發起者靠什么保證參與者的利益不受損害,法律關系不明晰,單靠志同道合行嗎?這里存在著巨大的道德風險。幾百人合起來,意見如何協調?如果最后開發的房子大家不滿意,怎么辦?如果不能如期竣工,搞成爛尾樓,怎么辦?如果在開發過程中引發經濟糾紛和法律,責任主體是誰?就算一切順利,房子修好了,但誰住“金三銀四”,誰住“頂天立地”?大家出的錢都一樣多,誰該先選啊?
記者:其實我們已經看到了這種潛在的風險。據報道,成都個人集資建房的首倡者王勁夫因不贊同組委會打廣告、收取報名費等作法,已經退出了。
楊繼瑞:這足以說明沒有一個專業的、有經驗的團隊,操作起來是非常困難的。另外一方面的問題來自外部。雖然個人集資建房不違背現行法律,但畢竟沒有上升到政策層面來討論,也缺少政策方面的支持。比如能否取得土地、能否得到銀行的貸款,這些都是個人集資建房必須面對的困難。
多一點理性的考量
記者:但就有消費者立場堅定,認為這是他們目前自救的最好途徑。你對這種選擇有什么具體建議嗎?
楊繼瑞:只要不違背國家的法律法規,消費者有權利做出他們認為正確的選擇。個人集資建房在目前情況下不失為一種選擇,但未必是最好的選擇。消費者要設身處地冷靜思考,最好不要盲目跟風。就政府來說,個人集資建房我認為可以允許試點,試點最好是在社區進行,由社區來進行必要的協調。這樣可以把風險盡量降低,同時在試點過程中完善配套相關的政策法規。如果不經試點,就全面開花,稍有不慎,不但不能實現初衷,還很可能引發嚴重的社會問題。我個人認為,個人集資建房永遠不可能成為市場主流。市場的社會化分工的平臺,專業化是提高資源配置績效的必然抉擇和規律取向。房地產是個專門的行業,需要很強的專業開發技術和專業管理能力,人人都做開發商并不現實。解決中低收入者的住房問題應該還有更好的辦法。
