房改售房、集資建房的評估確權不僅涉及領域多，存在的問題也多，而且維系著千家萬戶的切身利益，關系到
國家經濟體制改革和社會穩定的大業。雖然以往在各地開展推進公有住房的出售工作取得顯著成效，但涌現出
的集資建房確權等一些問題的解決仍然不盡如人意，引發了許多社會問題。為此，筆者將多年來在房改售房、
集資建房評估確權中碰到的幾個特殊問題提出來與大家一起探討。
(一)房改售房、集資建房確權是否要房地產中介機構介入
一種觀點認為，出售公房集資房政策性強，政府每年都會組織土地、建設、房管、物價等部門測算出當年
的房改成本價、市場價，制定出各種調節因素，且每幢房屋都有現成的竣工圖紙，單位技術人員自己會畫會算
，只要經過房改部門核準就可出售，房地產評估、測量中介機構的介入是多余的，只會增加售、建房單位的經
濟負擔。
筆者認為，這種觀點不妥。首先，它有悖于“先評估、后出售”的原則。其次，從房改實際情況看，公有
住房，特別是集資建房，房屋建造成本上的“個體差異”較大，如果不分青紅皂白統一按當年的房改成本價出
售，勢必造成“老實人吃虧”、效益差的單位吃虧的局面，從而引發不必要的社會矛盾。第三，影響房屋價格
的地段、結構、環境、質量、功能、成新度等調節因素的確定，以及房屋銷售面積的計算專業性很強，不是誰
都可以勝任的。因此，房地產中介機構的介入是必需的。
(二)公有舊住房擴建后評估價如何確定
早期的舊公房面積都比較小，且功能不全，四層以下的相當一部分住宅不成套，沒有廚房、衛生間，平面
布局不合理。因此，有的由單位出資，有的由單位和個人共同出資對原住房進行改造。對自行擴建的部分，在
繼續售房中只要擴建的公有住房原產權明晰，沒有違反城市規劃，且符合住宅小區內舊房改造規劃要求，經過
一定的審批程序，作為房改遺留問題應給予認定確權，這有利于困難企業職工思想的穩定，有利于公房的繼續
出售。在售價的確定上，可以采取加權平均的辦法進行處理。
(三)繼續出售舊公房折舊后售價偏低
福建省政府《關于促進房地產持續健康發展的實施意見》放寬了對低層非成套舊公房出售的限制，對“能
夠保證居住安全的非成套住房，可根據當地實際情況向職工出售”。這是從實際出發對低收入家庭，特別是對
困難企業經濟困難家庭解決住房問題的政策傾斜。由于低層或非成套的住房大多是上個世紀60年代末至80年代
初投入使用的舊公房，如按政府公布售房當年的房改重置成本價和明文規定的房屋使用年限折舊后，售價明顯
偏低，接近規定的最低限價。
一方面是政策規定十分透明；另一方面是折舊后售價偏離實際成本太多。筆者認為，繼續出售公有住房，
既要考慮職工的經濟承受能力及房改政策的銜接，也要考慮房屋售價的合理性，防止賤價出售。
(四)出售公房集資房雜物間層高低于2.2米是否計算售價
在出售公房、集資房時，單位和職工都認為雜物間不應再收購房款，同時又覺得雜物間有大有小，不進行
調節不合理。受共用建筑面積分攤規則的啟發，在房改房實際評估中，我們引入了底層雜物間搭配系數這個概
念，搭配系數是指底層雜物間軸線總面積與該幢房層套內總建筑面積的比率。設置搭配系數的目的，是調節住
戶占有雜物間面積的大小。每戶套內建筑面積乘以搭配系數，就是該戶可得的雜物間面積標準。實有雜物超過
該戶雜物間面積標準的，按房改評估價的50%乘以超過標準部分的面積計算加價；反之，實有雜物小于可得雜
物間標準的，按房改評估價的50%計算減價；在總體上底層雜物間加、減價代數和等于零，只是進行實際占有
