最新出臺的《經(jīng)濟適用房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟適用房的土地將由政府進行直接劃撥，同時免去各類配套費用，未來建成出售的房屋銷售價格只由建筑成本、管理成本以及不大于3%的利潤構(gòu)成，這類住房價格將大幅低于周邊樓價。業(yè)內(nèi)人士表示，如果這一標準的經(jīng)濟適用房出現(xiàn)在近中心城區(qū)，快速上漲的房價有望因此平抑。此前國務院24號文(《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》)要求，2007年底前，直轄市、計劃單列市和省會城市要把解決城市低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃和年度計劃報建設(shè)部備案，其他城市報省(區(qū)、市)建設(shè)主管部門備案。據(jù)早報記者了解，上海地區(qū)的住房配套保障方案已經(jīng)基本醞釀成熟，將在近期推出。
真正的低價房
新的《辦法》確定，經(jīng)濟適用住房的銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權(quán)的價格主管部門會同經(jīng)濟適用住房主管部門，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定;市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。此外，政府對經(jīng)濟適用房建設(shè)項目進行“減免”的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府基金，這次新辦法中變成了“免收”，過去經(jīng)適房項目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用是由建設(shè)承建單位承擔的，這部分費用自然會打入建設(shè)成本，這次變成了完全“由政府負擔”。
房價差距明顯
未來經(jīng)濟適用房的銷售價格公式將是：(建設(shè)成本+管理成本)×(1+不大于3%利潤)，真正的低價房供應將成為可能。上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭告訴記者，去年國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在沒有免去全部配套費用的情況下，經(jīng)濟適用房的價格一般比周邊房價便宜40%～50%，但上海還沒有真正意義上的經(jīng)濟適用房。不過，對于上海地區(qū)而言，地價高漲已經(jīng)使得土地成本遠遠超過建設(shè)成本，成為樓盤開發(fā)過程中的最大部分，因此，經(jīng)濟適用房與周邊價差將更加明顯。
料難緩供求緊張
金地上海公司市場營銷部經(jīng)理康家東表示，單從整體供求關(guān)系來說，經(jīng)濟適用房以及廉租房加入整個供應結(jié)構(gòu)中不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生大的影響。按照國家統(tǒng)計局的口徑，城鎮(zhèn)低收入者比例在10%左右。由于文件規(guī)定必須滿足低收入以及住房困難兩個條件，實際收益比例可能有所下降。就上海地區(qū)而言，由于此前的2005年和2006年住宅用地供應量一直較少，使得最近一段時期內(nèi)上海房地產(chǎn)市場供應不足的局面至少會延續(xù)到2008年。數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，上海市場供應需求缺口達到600萬平方米之多，小部分的需求轉(zhuǎn)移很難改變目前供求緊張的局面。
選址將是關(guān)鍵
上海易居房地產(chǎn)研究所所長李戰(zhàn)軍表示，經(jīng)濟適用房這種物業(yè)類型能否真正產(chǎn)生影響主要看是不是能夠形成有效供應，換句話來說，只有在交通成本較低的地區(qū)(一般而言在近城區(qū)位置)才可能真正有人愿意購買。康家東表示，如果未來經(jīng)濟適用房在市中心出現(xiàn)的話，由于形成價格谷底，很可能使得整體房價漲幅得到抑制。在國家七部門出臺的《辦法》中，對于經(jīng)濟適用房地址有比較明確的規(guī)定：經(jīng)濟適用住房要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮城市低收入住房困難家庭對交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局。
