誠信與監(jiān)控：經(jīng)濟(jì)適用房難以物盡其用的硬傷
“住滿五年才能按市場價(jià)出售”的政策是為了限制利用經(jīng)濟(jì)適用房投機(jī)的行為，從統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，政策實(shí)施后二手經(jīng)濟(jì)適用房交易量的確比上一季度下降了50.3%，但這背后引發(fā)了多少“黑白合同”我們卻不得而知。為什么不能在經(jīng)濟(jì)適用房建成伊始就嚴(yán)格審核，減少經(jīng)濟(jì)適用房投資呢?
2000年，北京市出臺了關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用房的暫行辦法，規(guī)定只有北京市城鎮(zhèn)居民常住戶口、家庭年收入在6萬元以下，而且是無房戶或者是未達(dá)標(biāo)戶才能夠購買經(jīng)濟(jì)適用房。購房者在領(lǐng)表、蓋章、備案之后才可以選房、購房。而在2000年之前，購房對象的收入標(biāo)準(zhǔn)、房屋面積均不明確，造成早期經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)出現(xiàn)高收入人群住超大住房的情況。2000年后，情況逐漸好轉(zhuǎn)，但在實(shí)際操作中，仍然出現(xiàn)了不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，卻借用別人身份證明排號買房的情況。
調(diào)查顯示，近幾年經(jīng)濟(jì)適用房買賣糾紛呈上升趨勢，借用對方身份證明，一旦對方反悔，實(shí)際購買者將沒有任何根據(jù)證明房子屬于自己，很難打贏官司。
另外，政府雖然成立了專門的部門來用于審核經(jīng)濟(jì)適用房購買資格，并通過個(gè)人填報(bào)，單位審核，政府審定，最后再通過上網(wǎng)公示來保障只有中低收入家庭才能買到的經(jīng)濟(jì)適用房。但由于購買經(jīng)濟(jì)適用房所需的收入證明由個(gè)人申報(bào)，沒有統(tǒng)一的認(rèn)證監(jiān)測機(jī)構(gòu)，一旦個(gè)人不守誠信，住房管理部門很難查到。即使在網(wǎng)上公示，這種非強(qiáng)制的方式的結(jié)果也往往是掛一漏萬。
北京市建委住房指導(dǎo)處副處長于雷：現(xiàn)在我覺得在審核過程中，最大的難點(diǎn)就是我們這種情況下收入監(jiān)測系統(tǒng)不太健全，比如說一個(gè)人他自己開的公司，他的收入已經(jīng)大大超過6萬了，但是他的收入到底是多少，卻無據(jù)可查。
目前，全國各地與經(jīng)濟(jì)適用房差不多的提法還有“安居房”、“解困房”、“平價(jià)房”等等，出發(fā)點(diǎn)都是讓老百姓有房子住，而不是讓有房人的房子更值錢。專家指出，應(yīng)該盡快建立住房誠信監(jiān)控體系，讓事實(shí)確定誰才能享受政府提供的住房保障。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心規(guī)劃室副主任李景國：要建立兩個(gè)體系：一個(gè)是個(gè)人誠信體系，包括單位誠信體系，另一個(gè)是監(jiān)控體系。建立這兩個(gè)體系需要的是一種社會系統(tǒng)工程，而不是一個(gè)部門能夠做到的，不是房管部門，也不是建委這一個(gè)部門。它是各個(gè)部門必須聯(lián)起手來，是一種國家行為，或是一種政府行為，來克服這兩個(gè)硬傷。
)：“按照政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房住滿五年才能按市場價(jià)出售”，而日前記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，北京某些不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房卻在以“黑白合同”的方式進(jìn)行買賣。
亞運(yùn)村以北是北京市經(jīng)濟(jì)適用房比較集中的一個(gè)地區(qū)，這些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)周圍有很多主要經(jīng)營經(jīng)濟(jì)適用房買賣的房屋中介機(jī)構(gòu)。記者調(diào)查了這里的十個(gè)中介，發(fā)現(xiàn)他們代理的二手經(jīng)濟(jì)適用房每平方米平均售價(jià)要比新房高出五六百元。
記者：(二手)經(jīng)濟(jì)適用房大概多少錢一平米啊?
中介：大概在三千二左右吧。
記者：我聽說那個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房原價(jià)是2650，怎么這二手房比新房還貴啊?
中介：房主這房子是用2650買的，但他所有的手續(xù)辦下來，這房子也不止2650，做買賣的都不想虧本，對吧?他有成本在這兒呢。
按照今年5月20日北京市建委下發(fā)的“經(jīng)濟(jì)適用房住滿五年才能按市場價(jià)出售”的政策，這里的二手經(jīng)濟(jì)適用房只能按原價(jià)，也就是每平方米2650元，出售給符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的購房人，買賣雙方都不需要繳納占房10%的綜合地價(jià)款。有了政策限制，實(shí)際交易的每平方米3200元的價(jià)格能否出現(xiàn)在買賣雙方簽訂的合同中呢?
經(jīng)紀(jì)人：這個(gè)不行。
記者：為什么不行啊?
經(jīng)紀(jì)人：這個(gè)沒法說。這是國家規(guī)定的，就是不行。
記者：那簽合約的時(shí)候怎么簽啊?
經(jīng)紀(jì)人：合約上還是簽2650的。
記者：那剩下的那部分錢怎么辦啊?
經(jīng)紀(jì)人：在補(bǔ)充協(xié)議里。
記者：那我過戶的時(shí)候用哪個(gè)合同啊?
經(jīng)紀(jì)人：當(dāng)然是買賣合同啦。
記者：就是按2650那個(gè)合同，是嗎?
經(jīng)紀(jì)人：對。
經(jīng)紀(jì)人所說的“買賣合同”是交易雙方表面給政府部門看的“白合同”，“補(bǔ)充協(xié)議”則是私下價(jià)錢談好后，雙方再簽的“黑合同”，令有關(guān)部門無從查起。為此，記者來到北京經(jīng)濟(jì)適用房的主管單位——北京市建委，對于經(jīng)濟(jì)適用房私下交易問題，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于政府部門所看到和所審核的合同都是按規(guī)定填寫的原價(jià)買賣合同，因此只承認(rèn)原價(jià)合同，買賣雙方一旦因?yàn)檠a(bǔ)充合同發(fā)生糾紛，就很難裁定，如果雙方是口頭約定，進(jìn)行現(xiàn)金交易，那風(fēng)險(xiǎn)就更大了。
北京市建委住房指導(dǎo)處副處長于雷：黑白合同從政府的角度來說是不允許的，那么他所簽的所謂的地下合同是不受法律保護(hù)的。這個(gè)問題要靠買房人在這種買賣的過程當(dāng)中來小心這種交易的陷阱。
這位負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，購房人通過這種“黑白合同”買到的房子再上市出售時(shí)，還需要補(bǔ)交一個(gè)10%的綜合地價(jià)款。以一套總面積80平米、每平米2650元的經(jīng)濟(jì)適用房為例，原價(jià)21.2萬元。如果買賣雙方按市場價(jià)每平米3200元、總價(jià)25.6萬元交易，簽的卻是每平方米2650元的原價(jià)合同，那么如果該房再上市，出了高價(jià)的購房人還是按像原價(jià)購買的一樣，補(bǔ)交超過2萬元的綜合地價(jià)款。“黑白合同”損害的將不止是國家，還有購房人自己的利益
