自2009年12月以來，房地產市場調控政策密集出臺，而本輪調控的重點依然是房價。值得關注的是，曾經作為對房價調控的最為重要的手段—經濟適用房，在本輪調控政策中，僅僅在國十一條中有過一段“各地要通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經濟適用住房房源”這樣的表述。而隨著兩會召開過程中，重慶市市長黃奇帆的公租房概念的提出以后，社會似遺忘了經濟適用房，或者說是經濟適用房，這個曾經的政府最重要的對房地產市場調控的方式和手段已經很明顯的被邊緣化。取而代之的除公租房外，還有廉租房。在眾多政策表述過程中，很顯然的，經濟適用房已經被政策邊緣化。
經濟適用房緣何從政策的寵兒被邊緣化，這是政府調控方向的變化，還是調控手段的變化，抑或是調控力度的變化，通過對政策的解讀以及經濟適用房本身的屬性解讀，我們的理解是經濟適用房自身屬性的缺陷，導致被政策遺棄。下面本文將對經濟適用房緣何被調控邊緣化做出解讀。
1、經濟適用房概念與原理解釋
經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。
從概念本身來說，經濟適用房首先是一種商品房，普通商品房向區(qū)別的是其開發(fā)主體是有政府組織或者集體組織，非純粹性市場經濟行為;其次是出售給特定對象，第三是這種這種市場行為受到利潤約束，也就是在成本固定情況下，價格低于商品房市場價格;第四這個概念出臺是以政治調控為背景展開的，國家保障公平與基本居住權的前提下提出這個概念的。
這里要涉及到我們國家商品房與經濟適用房的本質概念：我國土地政策規(guī)定，一切城市土地歸國家所有，一切集體土地歸集體所有，現行商品房市場建立的基本前提是土地出租，同時建筑物產權化，也就是土地是租賃行為，附屬于土地上的建筑是出售行為，但房地產行業(yè)則是建筑和土地具有連帶性。從這個角度而言，我們國家的商品房市場均非市場化行為，非完全的市場經濟概念。而經濟適用房的特性而言，經濟適用房奉行的依然是建筑商品房，土地租賃化程度，只是經濟適用房土地租賃價格相對較商品房更低。從這個角度而言，經濟適用房與商品房本質上一致的，經濟適用房只是一種土地租賃價格相對較為便宜的商品房。
在土地國有(土地公權)下面租賃價格的降低，就意味著國家財富或者社會財富的傾斜，因為房地產行業(yè)地段的特性，加上我們土地市場的一些非市場特性(政府作為土地出讓主體，政府對土地具有市場定價權)，經濟適用房傾斜的租金價格衡量機制產生了無法準確度量的特性，租金減少導致的房價下跌程度更無法準確度量，加上商品房市場的一些市場溢價因素，產品，品牌，服務等，這就導致度量租金價格傾斜的程度更加無法準確度量。經濟適用房在本質上是政府因為自身出讓一部分利益給購買群體，但因為出讓這部分利益無法準確度量，因此導致政府失去對經濟適用房的監(jiān)管，因為監(jiān)管的缺乏，這就導致了政府公職人員在這個過程中的隨意性與權力尋租行為。導致經濟適用房完全商品房化的特征。
對經濟適用房的購買群體分析，涉及到社會學與基本福利經濟學的范疇。因我國目前整個社會處于上升期，上升期社會的典型特征是社會階層不明朗化，社會秩序不明朗化，社會結構分布不合理，西方社會現在已經相對成熟和穩(wěn)定，社會呈現出橄欖型特征，即社會中間階層相對較為強大，社會上層與下層都相對較小，需要政府支持的福利群體相對較小，政府傾斜的政策很容易惠及到政策指定的方向。而我國則處于上升期，整個社會呈現出金字塔形或者兩級結構，社會基層需要政府福利照顧的群體過于龐大，而另一方面，轉型過程中，整個社會的道德觀價值觀，以及倫理體系都沒有建立，整個社會處于一種快速的轉換過程中，這點與西方處于資本主義上升期具有某些相同的特征，社會精神信仰缺乏，對物質的崇拜，對成功的崇拜超越了一切道德倫理范疇。權利尋租在這個時代被廣泛推崇，而經濟適用房則是國家代理人制度下的利益制度的調節(jié)，即國家利益被少數代理人所掌握，加上此時社會監(jiān)管制度不健全，導致經濟適用購買過程中權力尋租現象比比皆是，這些權利尋租導致的腐敗貪污問題，一方面導致政策的目的和意愿無法實現，同時過程中出現的貪污腐敗還嚴重污染了政府形象。
2、經濟適用房的政策效用與社會影響分析
其他國家經濟適用房的政策效用相對較為簡單，其效用基本集中在保證社會公平，為弱勢群體提供福利的角度。而我們國家的經濟適用房政策初衷初始即具有兩大目的：一是調節(jié)房地產市場，保證房地產市場健康平穩(wěn)運行，保證房價的平穩(wěn)運行;其次是才是保障社會公平和為社會弱勢群體謀求福利。這點與我國房地產市場的現狀是密切相關的。
我國房地產市場目前正處于高速上升期到成熟期的拐點時期，房地產市場歷史較為短暫，政府與民眾對房地產市場都缺乏歷史的和理性的認識。基于中國經濟現狀，房地產市場與金融市場正處于一種高度融合期，房地產市場金融化特征相對較為明顯。這種兩大特征融合進中國當前高速城市化的現實過程中，形成了中國房地產市場獨特的金融市場，產品市場，信仰市場融合的大特征。中國房地產市場已經被宗教化和神圣化了。
在這種背景下探討經濟適用房的功能和效用。顯得更具有現實意義。基于我們前面的分析，經濟適用房本質上是一種商品房，購買者至少擁有建筑產權，與商品房唯一的差別是土地租賃狀況。從點來說，經濟適用房本身就是一種商品房。因此也就具有商品房的市場競價特征;對等交易特征;供求關系影響特征;消費經濟學特征等等。經濟適用房受到制約的規(guī)律不是政府政策方向的影響和制約，而是受制于商品房市場供求規(guī)律，價格規(guī)律，已經替代品市場運行規(guī)律等影響。而我國商品房市場則是完全市場化行為，經濟適用房市場也因此表現出高度的市場化特征，這就出現了現實生活中，經濟適用房價格商品房價格化的調整，經濟適用房價格與商品房市場價格無限靠攏的狀況。這直接顯示出經濟適用房作為房地產市場價格調控方式從原理和現實中的不可行，這也是在本輪調控中，經濟適用房被邊緣化的原因之一。
