貸款抵押方式買(mǎi)賣(mài)未滿(mǎn)五年的經(jīng)濟(jì)適用房的法律分析
靠抵押合同違規(guī)出售經(jīng)濟(jì)適用房,那么這種變相規(guī)避法律的做法是否有效呢?幫你解讀。
操作手法: 通過(guò)債權(quán)抵押變相賣(mài)房
國(guó)家規(guī)定，必須是購(gòu)房已滿(mǎn)5年的經(jīng)適房才能通過(guò)這種方式合法變?yōu)樯唐贩俊? 通過(guò)債權(quán)抵押變相賣(mài)房的方式是賣(mài)房人可以寫(xiě)一個(gè)‘欠對(duì)方100萬(wàn)元’的欠條，說(shuō)將經(jīng)適房抵押給買(mǎi)房人。等房屋滿(mǎn)5年以后再過(guò)戶(hù)。
北京看法： 債權(quán)抵押購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)巨大
對(duì)于通過(guò)債權(quán)抵押暗箱操作的購(gòu)房方式，律師李建立表示，這種做法風(fēng)險(xiǎn)巨大，購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎。《物權(quán)法》對(duì)于房產(chǎn)的抵押采用的是登記認(rèn)可方式，只有到房管所進(jìn)行登記備案后才能認(rèn)可房產(chǎn)抵押。因此，通過(guò)私下簽訂合同用抵押方式買(mǎi)賣(mài)房屋，只具有合同效力，而不能認(rèn)為購(gòu)房者合法取得房產(chǎn)。一旦發(fā)生糾紛，絕大部分購(gòu)房者只能獲得賠償而無(wú)法拿到房產(chǎn)。
抵押合同完全不同于房屋買(mǎi)賣(mài)合同，根本無(wú)法保證到時(shí)賣(mài)房人將房屋過(guò)戶(hù)給買(mǎi)房人，賣(mài)房人隨時(shí)可以將錢(qián)還給買(mǎi)房人，收回抵押的房屋，使買(mǎi)房人無(wú)法得到房屋。他提醒買(mǎi)房人，不要私下購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，以免自己的利益受到侵害。
案例：
買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房引發(fā)抵押借款合同糾紛，孫女士將武女士告上法庭。日前，二中院裁定準(zhǔn)予孫女士撤回上訴。
孫女士起訴到一審法院稱(chēng)， 2009年2月10日，自己與武女士簽訂了《借款合同》和《房地產(chǎn)抵押合同》。合同中所謂自己借款實(shí)際是武女士向自己支付的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房款，因武女士恐經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而要求自己與其簽訂借款合同和辦理房屋抵押擔(dān)保合同。該合同是以合法形式掩蓋非法目的，屬無(wú)效合同。現(xiàn)因雙方協(xié)商未果，故訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》無(wú)效。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的《借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》經(jīng)公證處公證，并賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，屬具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書(shū)。雙方對(duì)該債權(quán)文書(shū)的內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議，不屬法院受案范圍。據(jù)此，裁定駁回孫女士起訴。
一審法院裁定后，孫女士不服，上訴到二中院。
該案在審理過(guò)程中，承辦法官指出，雙方當(dāng)事人之間買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房的行為違反了國(guó)家的政策法規(guī)，但因雙方當(dāng)事人在公證處就借款合同及抵押合同辦理了公證債權(quán)文書(shū)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人對(duì)具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書(shū)的內(nèi)容有爭(zhēng)議提起訴訟人民法院是否受理問(wèn)題的批復(fù)》的內(nèi)容，經(jīng)公證的以給付內(nèi)容并載明債務(wù)人愿意接受強(qiáng)制執(zhí)行承諾的債權(quán)文書(shū)依法具有強(qiáng)制執(zhí)行效力。債權(quán)人或債務(wù)人對(duì)該債權(quán)文書(shū)的內(nèi)容有爭(zhēng)議直接向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理。后孫女士表示撤回上訴。
（北京法律咨詢(xún)： 公房承租官司 經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)糾紛 房地產(chǎn)項(xiàng)目 ）
