【案例一】((2015)一中民終字第1450號)
王某和李某在2003年4月約定，李某將2000年購買的北京市海淀區(qū)某小區(qū)402號房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給王某，首付款21萬元，其余房款王某每月直接打入李某銀行賬戶，用于該房屋按揭還款，待房屋具備過戶條件時，李某應協(xié)助王某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。合同確定后，王某陸續(xù)將房款交付李某，402號房屋也于2003年9月交付王某使用，但由于該房屋屬于經(jīng)濟適用房，故一直未辦理產(chǎn)權(quán)變更?，F(xiàn)李某以房屋買賣合同違反國家法律規(guī)定，要求法院判定合同無效。經(jīng)法院審理，最終判決雙方所簽合同有效，但由于該房屋不具備上市交易條件，無法支持王某所要求的辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
【案例二】((2014)朝民初字第34429號)
2009年4月，劉某與北京某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂合同，購買了該項目X房屋，該房屋屬于經(jīng)濟適用房，合同簽訂后，劉某交付了房款取得了該房屋的所有權(quán)。同年8月，劉某和藏某簽訂了房屋買賣合同，將X房屋賣給藏某，合同簽訂后，藏某將72萬元房款交付劉某，劉某也將X房屋交付藏某使用，2010年10月劉某取得該房屋所有權(quán)證。后劉某以之前不清楚國家法律規(guī)定，要求法院判定與藏某所簽房屋買賣合同無效。
法院認為，經(jīng)濟適用房上市必須符合國家規(guī)定，該房屋不滿足上市條件，劉某與臧某簽訂的房屋買賣合同違反國家相關規(guī)定，損害社會公共利益，判定合同無效，臧某返還X房屋。
北京市住建委在2008年4月8日發(fā)布了《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》，通知中規(guī)定：已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格上市出售，確需出售的，產(chǎn)權(quán)人應當向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提出申請，由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人。
針對于該通知出臺前購買的經(jīng)濟適用房，通知中規(guī)定在取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證五年滿足上市條件后，可在補交售價10%的土地收益后直接進行交易，而對于該通知出臺后簽約購買的經(jīng)濟適用房，住房保障管理部門具有優(yōu)先回購權(quán)，出售房屋必須經(jīng)過該部門同意，并且繳納房價差的70%作為土地收益金。
同樣的兩例案子，法院判決結(jié)果卻不同，關鍵點在于房屋首次購買時間點，案例一中房屋是在2008年4月8日前簽約購買的，在此之前的經(jīng)濟適用房，政府不再有優(yōu)先回購權(quán)，只要房主在取得所有權(quán)證五年后即可出售。而案例二中的涉事房屋購房合同簽訂日期是在2009年，該房屋在滿五年上市交易之前必須有所在地區(qū)的住房保障管理部門出具的放棄回購等相關文件才可上市交易，否則將被認定合同無效，在司法實踐中，通常以2008年4月8日已經(jīng)成為判決該類案件的一個時間節(jié)點。
通過這兩個案例，我們可以從中看到在購買經(jīng)濟適用房過程中，確實存在著不小的法律風險，一旦注意不到，會給當事人帶來巨大的經(jīng)濟損失，因此在購買此類房屋時，一定要看是否具備上市交易的條件，以免造成損失。
(原文標題：經(jīng)濟適用房交易過程中的法律糾紛)
