某地稅稽查局在2007年初檢查A公司納稅情況時發現：該公司去年承租了上下二層商鋪用于自身經營活動，但由于公司剛剛創立，承受資金壓力的能力有限，因此在承租該商鋪數月后，將其中二樓商鋪轉租他人。稅務機關擬對A公司轉租行為未申報繳納房產稅、營業稅進行處罰。對此，A公司對此提出疑議，自己不是營業稅的納稅人？房產稅應當由房產產權所有人繳納？
筆者認為，A公司應當就轉租二樓商鋪行為繳納營業稅，但不應當繳納房產稅。就轉租行為應當征收營業稅的依據為：《營業稅稅目注釋（試行稿）》規定：租賃業，是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務；《關于營業稅若干問題的通知》（國稅發[1995]076號）作進一步補充規定：單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅。A公司對取得的租金收入應當全額計算繳納營業稅，不能扣除租賃成本。
轉租行為是否征收房產稅似乎存在頗多爭議，幾年前很多省份出臺規定轉租人應當按轉租收入和承租租金的差額繳納房產稅。而后上海、浙江等省又紛紛停止執行。筆者認為根據《房產稅暫行條例》條文及房產稅征收的原理，從法理上來看轉租人不應繳納房產稅。《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定“房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）”，因此，國務院作為立法機構已經通過列舉的方式在條例中就房產稅納稅義務人加以明確，除此之外的一切人，均不構成房產稅的納稅義務人，無房產稅的納稅義務，即使在產權人不在房屋所在地或者產權未確定及租典糾紛未解決的情況下，轉租人承擔先行代為繳納房產稅的義務，但即使如此轉租人也只是代繳，而房產稅的實際承擔人，仍然應當為產權人。
既然轉租人不需按轉租收入和承租租金的差額繳納房產稅，那么房屋產權所有人是否應當按轉租收入申報繳納房產稅呢？《房產稅暫行條例》第三條規定：房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。這里所指房屋的租金收入應當是房屋產權所有人出租房屋使用權取得的所有收入，而不是最終的承租人支付的所有承租費用（房產的真實租金）。從轉租的過程分析，一般真正的承租人只有一個，即最終的承租人，他支付的租金在產權所有人（出租人）、轉租人之間分配，在加價轉租的情況下，加價部分收益歸轉租人所有；在虧損轉租的情況下，則虧損部分也應當轉租人承擔。由房屋產權所有人負擔并未由所有人取得的加價轉租收入所產生的額外稅收負擔是不公平的；同樣房屋產權所有人也不能因為轉租人虧損轉租而減輕稅收負擔。但是如果房屋產權所有人出租某房產，并與承租人約定，未經房屋產權所有人同意，房產不得轉租（該條款是普遍存在的），如承租人取得轉租利益，應當由房屋產權所有人享有（或者按比例分配），那么房屋產權所有人應當就轉租收益申報繳納房產稅和營業稅。如果納稅人企圖通過低價出租高價轉租來偷逃國家稅款，稅務部門可以根據《征管法》及實施細則采用合理方式核定應納稅額。
