需求，是這次房地產調控中被人們經常提及的一個重要因素。如何看待這個需求，涉及到對調控前房地產價格的泡沫程度、調控的可能結果以及調控后房價可能走勢等一系列重大問題的判斷。而且，在有關的爭論中我們可以發現，唱衰或唱好房市的分歧，往往也是源于對需求的不同
需求，是這次房地產調控中被人們經常提及的一個重要因素。如何看待這個需求，涉及到對調控前房地產價格的泡沫程度、調控的可能結果以及調控后房價可能走勢等一系列重大問題的判斷。而且，在有關的爭論中我們可以發現，唱衰或唱好房市的分歧，往往也是源于對需求的不同看法。
首先，旺盛的甚至是過分旺盛的需求是調控前房價快速上漲的基本原因，甚至也是在調控中一些地方房價依然堅挺的基本原因，這應當是一個不爭的事實。問題是如何看待這個需求。
如果我們將這個旺盛的需求放到兩個有關的背景中去看，就可以透視其背后的一些微妙之處。
第一個背景，是目前城市居民住房的現狀和房地產業所處的發展階段。我曾指出過，從1990年代初期開始，中國房地產進入一個非常規發展的時期，其基本的動力就是此前的欠賬或補課。到2003年，全國城鎮戶均成套住宅套數達到0.83套。盡管與發達國家比，這個水平還是比較低的，但相對于目前我國城市居民的收入水平，可以說，這樣的數據表明，中國房地產“補課”的任務已經基本完成。而由于房改的結束導致的大規模集體購房的終結，“補課”造就的需求潛力大體釋放完畢。現在的問題是，在城鎮戶均成套住宅已經達到0.83套之后，為何出現了足以推動房價扶搖直上的巨大需求？甚至這個需求比“補課”期間還要旺盛？
第二個背景，是國內其他消費品市場的長期低迷和疲軟。自1990年代中期之后，內需不足、市場疲軟就開始成為困擾我國經濟生活的一個嚴峻問題。不但在經濟增長低迷的時期是如此，甚至在經濟過熱的時候也是如此。不然，就無法理解為什么我國的經濟增長會如此嚴重地依賴對外出口，為什么我國經濟的對外依存度會達到70%以上。在幾乎各主要消費品種類都處于供大于求的情況下，商品房卻出現熱銷，甚至在一些地方出現爭購，出現幾千人為購房而徹夜不眠地排長隊，這無疑構成了一道獨特的風景線。問題是，為什么在許多商品都滯銷的情況下，房子卻供不應求？難道是許多市民在其他方面的需求都開始處于飽和狀態而獨獨缺少的就是住房？
考慮到這兩個背景，人們需要弄清楚的問題就是：這股巨大的需求究竟來自何方？因為這其中盡管有房地產商炒作的因素，但炒作也是需要前提和條件的。
有人用近年來我國經濟的持續增長以及居民收入的明顯增加來說明經濟增長對住房需求增長的推動。但這樣的解釋很難經得起仔細的推敲。姑且按有關論者自己提供的數據，1998年至2004年，我國國內生產總值年均增長8.5%；城鎮居民人均可支配收入由5425元增長到2004年的9422元，年均增長8.6%。但即使是拿基數已經比較高的2004年來算，8.6%的增長幅度意味著人均可支配收入只增加了750元，這相對于目前國內高企的房價來說，微不足道到幾乎可以忽略不計的地步。
有論者還論證說，大規模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。但我們都知道，城市中拆遷戶的更現實的去處是郊區的低價房，他們很難構成不斷攀升的高價房的消費主體。而城市化就更不是如同某些房地產商所說的成為推動房地產需求的現實因素，因為大量農村人口進入城市，大多是以打工(或做小生意)的方式實現的，由于事實上兩個勞動力市場的存在，打工者的工資是相當低的。在面對城市中高企不下的住房價格來說，這樣的工資收入，幾乎形成不了現實的購買力，以此來解釋城市中旺盛的購房需求，顯然是極為勉強的。
于是，可以得到的一個結論就是，現在買房子的主要是有房的人。有房的人買房，又可以進一步區分為改善住房者和投資投機者，或是兩者兼而有之。根據有關方面的數據，在長三角部分城市，投機性購房大約占20%左右，少數區域個別樓盤甚至占60%以上。據上海市統計局調查，2003年底上海投資購房占16.6%，已經超出了10%的國際警戒線。
無論是投資還是投機，目的都是獲得收益，只不過獲得收益所需的時間不同而已。而收益又是來自兩個方面，一是房價本身的上升，二是出租的租金收入。
首先，我們來看租金問題。事實上，租金不僅是經營房屋的主要收益形式之一，同時我們也可以借助租金與房價的關系以及房價和租金的變化趨勢，來透視房地產市場中的真正需求以及泡沫程度。如果將住房的投資收益分成長期與短期的話，那么投機性買賣和租金則屬于短期或即時的收益。在社會轉型時期，長遠的預期是難以形成的。因此，在過去的若干年間，對于那些很難形成長期預期的人們來說，租金無疑是一種更為現實的收益。一度在許多地方流行的以房養房的模式就是這樣形成的。但應當看到，在許多城市中，由于擁有兩套以上住房的家庭不斷增多，出租房的房源不斷增加，在房價不斷攀升的同時，房子的租金卻在不斷下降。
于是，就出現了房價與租金的倒掛現象。如果貸款買房用于出租，不但賺不到錢，而且還要賠進不少的銀行利息，再加上物業管理費、稅收，還有折舊等，在這種情況下，以房養房就成為一種無法進行的投資方式，而將房租作為主要的投資收益形式，也就缺少了現實的基礎。
如果租金不能成為投資的理由，那么，惟一的理由就是房價的上升。而這又可以分成長期與短期兩種。這當中除了目標明確的短炒者之外，相當大部分的投資性購房者對于短期或長期收益的預期是相當模糊的，這種預期包括了未來房價上升的可能性，也包括了未來的通貨膨脹的可能性。在這里人們可以看到推動現實中購房行為的一個重要因素，就是對未來的恐懼。這種恐懼直接來自對通貨膨脹的預期。從這個意義上說，在一些地方，人們排隊購買住房，與出于對通貨膨脹的預期爭購黃金沒有什么太大的差別。如果把這看作是房地產中真實的需求，會產生嚴重的誤導。
其實，真正的恐懼還不僅僅是對通貨膨脹的預期，而是在于轉型期社會所造成的高度不確定性。社會保障制度的缺失，職業的不穩定，周圍制度環境的變化莫測，都可以形成對未來的恐懼感。同時，市民投資手段缺乏，股市等投資渠道由于信任危機而處于幾乎崩盤的狀態，在這種情況下，人們在通過積攢一套或幾套房子來面對不確定的未來。
