“買房”對(duì)于中國(guó)人而言，很多人都經(jīng)歷過，相信每位購(gòu)房者在購(gòu)房置業(yè)的過程中，不免都會(huì)遇到形形色色難以解決的問題和不能理解的困惑，作為購(gòu)房者應(yīng)該如何來應(yīng)對(duì)呢？“買房360”將從購(gòu)房者的現(xiàn)實(shí)置業(yè)問題中出發(fā)，360度為購(gòu)房者剖析個(gè)中詳情，帶領(lǐng)購(gòu)房者走出置業(yè)困惑。
“買房360”欄目立足于竭盡所能的幫助購(gòu)房者解決置業(yè)難題，期待大家的積極參與。
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二套房貸新政細(xì)則不明 問題諸多購(gòu)房者難“安心”
關(guān)于“二套房”的嚴(yán)格執(zhí)行，已經(jīng)不是第一次重申。在實(shí)際操作中，“二套房”是不是一定要與投資或投機(jī)畫等號(hào)，卻極富爭(zhēng)議。從新政的定位來看，是為了打擊投資，遏制房?jī)r(jià)。然而，隨著政策的推出，也不斷的涌現(xiàn)出種種問題，不免讓人質(zhì)疑二套房貸政策調(diào)控的實(shí)質(zhì)意義。
“改善型”住房界定模糊 繼承也算二套房倍感不平
案例：王先生的父親原有一套住房，其前年去世后，繼承了這套房。現(xiàn)在，王先生的愛人新買了一處住房，他知道國(guó)家有鼓勵(lì)首次購(gòu)房的優(yōu)惠政策，卻在申請(qǐng)優(yōu)惠時(shí)得知，他愛人新買的住房不能享受這個(gè)優(yōu)惠。王先生咨詢了縣里的房管部門，他們的解釋是，夫妻雙方一方有房，另一方名下無(wú)房產(chǎn)者，欲購(gòu)新的住房，則不能享受首次購(gòu)房的優(yōu)惠。王先生非常不解，難道家里有房再購(gòu)房，盡管從未購(gòu)過房也不能算首次購(gòu)房嗎？
點(diǎn)評(píng)：在“二套房”界定上，“國(guó)十一條”的口徑明顯更嚴(yán)，明確將“配偶及未成年子女”納入二套房評(píng)價(jià)體系。據(jù)一名股份制銀行信貸部主管表示，原來以“戶（家庭）為單位”的界定標(biāo)準(zhǔn)，主要是指“夫妻”，現(xiàn)在將“未成年子女”也納入其中，監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)明顯嚴(yán)格了。
目前，“二套房”的界定仍是一個(gè)理不清的局面。比如從父母處繼承或者本身就有無(wú)貸款住房，再購(gòu)房算第幾套;原來的房貸已經(jīng)還清，再購(gòu)房是否算作第二套;異地?fù)碛蟹慨a(chǎn)，再購(gòu)房算第幾套……
二套房貸政策“一刀切” 改善型需求置業(yè)茫然無(wú)措
案例：舒小姐早在兩年前就購(gòu)置了一套小戶型，如今隨著寶寶出生，60多平方米根本不夠用，改善用房成為當(dāng)務(wù)之急。“我們家人均住房面積小于33.4平方米，符合改善住房條件，再購(gòu)買普通住房時(shí)可以兩成首付了。”然而，十幾天后，最新出臺(tái)的“國(guó)11條”對(duì)二套房“一刀切”四成首付的做法，這樣的政策讓她倍感壓力，一下子沒了方向。
點(diǎn)評(píng)：在購(gòu)房置業(yè)的過程中，像舒小姐這樣的例子不在少數(shù)。然而二套房貸新政對(duì)二套房首付40%進(jìn)行了明確，可以說把這部分人一刀“切”出了優(yōu)惠行列，無(wú)疑把這部分人群推向了兩難之地。
從2009年二套房政策的執(zhí)行情況來看，除依照規(guī)定對(duì)家庭人均居住面積低于當(dāng)?shù)厝司悠骄幼∷降目梢员日帐滋鬃》抠J款政策執(zhí)行外，個(gè)別銀行在實(shí)際操作時(shí)對(duì)借款人名下有唯一一套貸款購(gòu)房且已結(jié)清并出售的，或者是還貸期間月還款紀(jì)錄良好的，在利率上給予適度照顧，提供基準(zhǔn)利率或下浮優(yōu)惠利率，這樣對(duì)于有置業(yè)升級(jí)需求的借款人來說也比較合理。
而此次二套房貸新政中對(duì)于貸款利率只提到“嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”，未有細(xì)則定論讓人茫然，不免讓人質(zhì)疑此政策似乎背離了打擊投資、遏制房?jī)r(jià)的初衷。
二套房新政執(zhí)行細(xì)則含糊 “鉆空子”事件層出不窮
案例：記者暗訪各家銀行時(shí)，據(jù)工作人員透露，首套房定義各家銀行操作可能不同，于是各地利用首套房政策“鉆空子”的事件也層出不窮。譬如：把多套房產(chǎn)寫在無(wú)房貸記錄的購(gòu)房者名下，同時(shí)向多家銀行申請(qǐng)房貸，利用銀行放貸的時(shí)間差來貸款;利用目前在華外資銀行未和央行個(gè)人征信系統(tǒng)對(duì)接，在接受貸款申請(qǐng)時(shí)查不到客戶以往信用記錄，而在外資銀行申請(qǐng)房貸;將多人戶口遷到目前已有住房名下，造成已有住房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄降募傧啵ド暾?qǐng)改善型住房?jī)?yōu)惠……方式眾多，此類“鉆空子”的事件可謂層出不窮。
點(diǎn)評(píng)：事實(shí)上，早在2007年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)在宣布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》時(shí)，就明確了對(duì)二套房貸首付40%以上的規(guī)定。不過，受金融危機(jī)影響，上述政策并未被商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行。我們相信如果此次銀行嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，將大大抑制投機(jī)購(gòu)房需求，但也依舊存在很多人口中所說的，“銀行放貸是賺錢業(yè)務(wù)，自然也就睜一只眼閉一只眼，放松了首套房限定，讓人鉆了政策空子。”這樣的矛盾。
編者小結(jié)：盡管二套房貸政策的初衷很美好，但是由于其定義模糊，操作有諸多漏洞;認(rèn)真貫徹“國(guó)辦11條”的精神，如何讓購(gòu)房困難的普通百姓，真正享受首次購(gòu)房的實(shí)惠，讓投機(jī)炒房者受到約束，仍需進(jìn)一步探索。"
