目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正一步步進(jìn)入買方市場(chǎng)，樓市里觀望情緒濃厚。隨著買賣雙方博弈對(duì)峙的持續(xù)，商品房交易出現(xiàn)了一些新的變化，樓盤的宣傳改頭換面，合同條款重新定義。近來(lái)許多律師事務(wù)所都接洽了欲購(gòu)房客戶的相關(guān)咨詢，其中以“需要注意哪些合同條款的變化，如何回避購(gòu)房中法律上的風(fēng)險(xiǎn)”居多。基于大家關(guān)心的問(wèn)題，記者采訪了遼寧新世紀(jì)律師事務(wù)所魏平、王輝宇兩位律師，他們從專業(yè)角度給出新市場(chǎng)環(huán)境下購(gòu)房“提醒”。
商品房銷售過(guò)程中的新變化“降價(jià)返差價(jià)”、“口頭承諾商住兩用”……
“如果日后降價(jià)將返還差價(jià)”的承諾就是開(kāi)發(fā)商在宣傳中的最新變化。從字面上理解這個(gè)承諾的含義有二：一是如果是同一項(xiàng)目，后出售的樓盤價(jià)格如果低于先出售的樓盤價(jià)格，則房產(chǎn)商向先買者返還差價(jià)；二是如果在樓盤銷售后的一定時(shí)期內(nèi)價(jià)格出現(xiàn)明顯下降，則開(kāi)發(fā)商向先購(gòu)買者返還差價(jià)。但房產(chǎn)商所做的承諾大部分體現(xiàn)在廣告和宣傳單中，這種承諾因未形成合約條款而不具有法律效力，不受法律保護(hù)。
那么對(duì)此情況購(gòu)房者如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？
首先，購(gòu)房者要求在合同中注明：對(duì)于同一項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商后賣的價(jià)格一定不能低于前者，如果低了要把差價(jià)補(bǔ)償給先買者，或者注明如果市場(chǎng)在一定時(shí)間內(nèi)降價(jià)，買房者要么可以退房，要么房子貶值的差額由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償給買房人。同時(shí)應(yīng)當(dāng)寫明在同一樓盤開(kāi)發(fā)商給予后買者的任何優(yōu)惠，先買者應(yīng)當(dāng)同時(shí)享有。其次，如果購(gòu)房者要求寫入合同，房產(chǎn)商卻強(qiáng)調(diào)廣告宣傳材料手冊(cè)上都有，寫進(jìn)麻煩，又不符合備檔合同的要求，這種情況下要寫一個(gè)書面的合同附件，同樣也是合法有效的。再次，提醒購(gòu)房者注意，上述注明條款應(yīng)明確降價(jià)的時(shí)間區(qū)間和價(jià)格區(qū)間，否則太籠統(tǒng)，不易辨析。
另外，房產(chǎn)商收到定金或者認(rèn)購(gòu)款后，想盡各種方法與購(gòu)房者簽訂正式合同，購(gòu)房者不想簽，已交的錢肯定不能退還，去打官司時(shí)間長(zhǎng)成本高。例如，房產(chǎn)商經(jīng)常會(huì)說(shuō)明房子可以商住兩用，并且承諾同意購(gòu)房者可以開(kāi)公司甚至辦旅店，辦學(xué)校、幼兒園，賣出去再說(shuō)。等購(gòu)房者交款立約后準(zhǔn)備辦公司的時(shí)候，工商等部門卻不批準(zhǔn)。在這種情況下購(gòu)房者最好先到工商等部門咨詢好，簽約時(shí)寫上如果不能被批準(zhǔn)開(kāi)辦的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可以解除合同退房子，并且約定好契約稅損失誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，否則是退不了房子的，還會(huì)蒙受損失。
總而言之，房產(chǎn)商單方承諾的形式有很多，但是再多的口頭和宣傳上的承諾不寫入合同或者附加協(xié)議中都不會(huì)產(chǎn)生法律效力，寫入合同中還要具體明確，否則也可能不會(huì)生效，這是購(gòu)房者必須牢牢把握的一個(gè)原則。
購(gòu)房者購(gòu)買過(guò)程中的新變化期房現(xiàn)房、入住率、半截子樓、抵債房……
在以買方為主的市場(chǎng)中，購(gòu)房者逐漸擺脫了狂熱的盲從狀態(tài)，走向成熟與理性。但仍有一些問(wèn)題需要注意：
第一、購(gòu)房者一般首先選擇購(gòu)買現(xiàn)房，盡可能不買期房，尤其是不買圖紙房，除非能夠確信開(kāi)發(fā)商就是有實(shí)力。這是因?yàn)楸ＷC房產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)及降低商品房交易的風(fēng)險(xiǎn)性是最重要的，而現(xiàn)房交易具有交易風(fēng)險(xiǎn)低、品質(zhì)直觀、物業(yè)等附屬服務(wù)透明度高的優(yōu)勢(shì)。
第二、購(gòu)房者要更加注意入住率與交付使用的問(wèn)題。因?yàn)槿绻粭潣侵毁u出去十戶八戶，達(dá)不到入住率的標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)影響該樓盤的交付時(shí)間，即使入住了，其他的應(yīng)得的條件也不能得以實(shí)現(xiàn)，例如不能上煤氣燃?xì)猓荒芄┡飿I(yè)管理也會(huì)出現(xiàn)滯后的問(wèn)題，該有的附屬設(shè)施服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)等。
要想避免此類問(wèn)題，購(gòu)房者購(gòu)買現(xiàn)房時(shí)一定要觀察、判斷清楚會(huì)有多少人與你一起買這處樓，多方多次查看該樓盤銷售情況，盡量避免因?yàn)槿胱÷实膯?wèn)題使自己陷入進(jìn)退兩難的地步；在簽約的時(shí)候要約定好遲延交付時(shí)的合同解除條款，并一定要約定較高數(shù)額的違約金及其承擔(dān)方式。
另外，市場(chǎng)中還有一些樓盤是由半截子樓、爛尾樓即將改擴(kuò)建而成的、有些是抵債房或者小產(chǎn)權(quán)房，房產(chǎn)商往往以低價(jià)拋售。購(gòu)房者也因?yàn)閮r(jià)格低廉想買，卻不知如何規(guī)避法律上的風(fēng)險(xiǎn)。兩位律師建議購(gòu)房者首先應(yīng)當(dāng)?shù)綐潜P現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察。如果是爛尾樓、半截子樓改擴(kuò)建，要看該樓盤的主體是否已經(jīng)封頂，最好認(rèn)購(gòu)主體已經(jīng)封頂?shù)臉潜P，并且該樓盤的水電氣暖等基本生活設(shè)施已經(jīng)安裝，基本上能夠滿足入住的需要。如果是抵債房也要考量該樓盤是否適合入住，相關(guān)的物業(yè)配套設(shè)施是否齊備等等。購(gòu)買這類物業(yè)時(shí)，購(gòu)房者在簽約的時(shí)候應(yīng)當(dāng)約定瑕疵擔(dān)保條款，注明出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。
最后兩位律師建議：一，相應(yīng)的付款方式最好約定為隨工程進(jìn)度采用分期付款或公積金、按揭貸款，降低資金風(fēng)險(xiǎn)；二，應(yīng)當(dāng)格外重視合同的解除權(quán)和撤銷權(quán)，一定要約定好行使解除權(quán)和撤銷權(quán)的條款，約定好遲延交付時(shí)的較高數(shù)額的違約金及其承擔(dān)方式。利用這些制約性條款促使房產(chǎn)商自覺(jué)自動(dòng)履行合同，否則就要承擔(dān)高額的違約金責(zé)任。必要的時(shí)候可以尋求正規(guī)的專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢和辦理，對(duì)新市場(chǎng)環(huán)境下的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行最大的規(guī)避。
