6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，使得本輪房地產(chǎn)新政策中最令人關(guān)注的“二套房”終于有了明確的說法。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“二套房”認(rèn)定細(xì)則落地后，無論是對(duì)銀行二套房放貸審核還是對(duì)購房人來說都是非常有利的，市場(chǎng)交易量有望出現(xiàn)理性回歸。
政策核心
根據(jù)住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)出的《通知》，三種情況會(huì)被認(rèn)定為二套房：
1、借款人首次申請(qǐng)利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;
2、借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購買住房的;
3、借款人通過查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
各方影響
銀行對(duì)二套房認(rèn)定有章可循
事實(shí)上，在二套房認(rèn)定細(xì)則未出臺(tái)前，各家銀行已經(jīng)根據(jù)本輪新政策調(diào)控的精神按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。據(jù)了解，從5月份下旬開始，各家銀行已陸續(xù)拿到了住建部門房屋登記信息系統(tǒng)的“密鑰”，開始通過“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定二套房。二套房認(rèn)定細(xì)則出臺(tái)后，銀行通過該系統(tǒng)認(rèn)定借款人名下住房套數(shù)會(huì)更加精準(zhǔn)。
購房人觀望情緒可能會(huì)釋放
在細(xì)則未明確之前，借款人因?yàn)閷?duì)未來政策拿捏不準(zhǔn)而出現(xiàn)短暫性購房觀望情緒。二套房認(rèn)定細(xì)則出臺(tái)后，購房人的觀望情緒可能會(huì)有所轉(zhuǎn)機(jī)，購房人會(huì)本著自身實(shí)際需求該出手的出手，該貸款的貸款。
部分外地人買房愿望可實(shí)現(xiàn)
在二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)未出臺(tái)前，銀行對(duì)不能提供一年以上納稅或社保證明其一的外地購房人，不提供住房貸款發(fā)放，而此次政策雖然將這類人群貸款比照二套(或以上)住房政策執(zhí)行，不過也可以讓這部分人群實(shí)現(xiàn)買房愿望。
據(jù)“偉嘉安捷”統(tǒng)計(jì)，在總的購房人群中，外地籍人群所占比重約為七到八成，而這七到八成中有10%至15%左右的外地購房人不能提供納稅或社保證明，該條政策對(duì)這部分人群來說可謂是“雨后甘露”。
市場(chǎng)操作
購房人作假將被記不良記錄
從目前的市場(chǎng)操作來看，銀行放貸本著異常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，對(duì)擔(dān)保公司及借款人放貸慎為小心，要求擔(dān)保公司及借款人必須向銀行提供真實(shí)、合法的貸款證明材料及個(gè)人信息資料。
如經(jīng)查詢后發(fā)現(xiàn)作假，那么擔(dān)保公司將會(huì)列入銀行的黑名單，不予以合作，同時(shí)借款人也會(huì)記作不良記錄存入銀行的相應(yīng)征信系統(tǒng)中。
業(yè)內(nèi)疑問
成套住房如何認(rèn)定
本次出臺(tái)的二套房認(rèn)定細(xì)則規(guī)定：商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。
這個(gè)政策中提出判定居民家庭套數(shù)，應(yīng)根據(jù)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)绿岢鲆蓡?mdash;—成套住房如何認(rèn)定呢?“夫妻雙方共同擁有的一套住房，那這套住房算不算每個(gè)成員名下的成套住房呢?成套住房的定義需要進(jìn)一步給出說明。”
前后對(duì)比
放寬外地人購房及異地置業(yè)
變化1：進(jìn)京未滿一年可按“二套房”貸款
4月30日出臺(tái)的“京十二條”中明確規(guī)定：“要求商業(yè)銀行對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。”
二套房認(rèn)定細(xì)則原文：“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行;商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。”
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，不能提供1年以上本市納稅證明的外地購房群體在北京房屋買賣市場(chǎng)上占比約為5%左右，這次放寬了外地人在京購房門檻，也就一定程度上釋放出了5%的購房需求，對(duì)當(dāng)前成交弱勢(shì)、需求觀望的樓市也是一種利好的刺激。
變化2：外地人在京無房再購房仍算首套
二套房認(rèn)定細(xì)則原文：“借款人首次申請(qǐng)利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的貸款人，應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策”
對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，這一政策放寬了兩類購房者的購房門檻：一是在外地有房但準(zhǔn)備在京購房的置業(yè)者;二是在北京工作，已經(jīng)在外地買房還未在京置業(yè)的購房者。因此會(huì)刺激異地置業(yè)者在京購房。
