對《關于規范商業個人住房貸款中二套住房認定標準通知》的點評
各省、自治區、直轄市、計劃單列市和省會(首府)城市住房城鄉建設廳(建委、房地局)，人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監局，各國有商業銀行、股份制商業銀行，中國郵政儲蓄銀行：
為貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)，規范商業性個人住房貸款中貸款申請人(以下簡稱借款人)第二套住房認定標準，現就有關事項通知如下：
一、商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。
點評：從4月份開始，不少銀行對二套房的認定是認房不認貸。現在把之前的以銀行信貸記錄為準變化為以借款人實際持有房屋數量為準，從理論上來說是更加趨于嚴格的信貸政策，也意味著有關部門把“炒房者”圈子的認定范圍擴大了。
二、應借款人的申請或授權，直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結果。
點評：如何“認房不認貸”?之前輿論對于這個原則的最大質疑就來自于全國聯網的房地產信息系統沒有建立起來，在認定、尤其是跨區域認定方面具有相當的操作難度。如果不能解決問題，所謂對二套房的認定就成為一紙空文。在今天的通知里，住建部首先還是明確了房屋登記信息系統的重要性，強調對住房所有情況的認定，首先要通過房屋登記信息系統進行確認。
如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。
點評：如果沒有查詢條件，比如一些小縣城，或者一些在落實政策方面不徹底、信息系統建設不完備的二三線城市，怎么查?住建部這個點子看上去比較好玩，就是讓人寫保證書，保證自己提供的住房所有情況是真實的。
但是，既然現在都不具備查詢條件、難以查詢，什么時候才能去驗證這些人所提交信息的真實性呢?
三、有下列情形之一的，貸款人應對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：
(一)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;
點評：這是最省事的。就是家庭任何一成員在本地的房屋登記系統里已經有一套房子了，只要貸款買房直接按二套房算。
(二)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;
點評：這是適用于目前很多人的，也是之前一直在實行的按照個人貸款記錄來認定二套房的。這對于想賣小買大的改善性居住需求是一種打擊。
(三)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
點評：貸款人(也就是金融機構)放貸之前，要通過征信記錄查詢來查閱個人住房情況，還要對貸款申請人進行面審談話，看看你是不是耍詐。必要的時候，還要到你家附近明察暗訪，問問你鄰居，你是不是只有一套房。這招真的挺有中國特色的，不過現在市場蕭條，買房人不多，問題不大;到了市場旺盛，每天幾百套房子對外銷，辦貸款的人都排隊，各個銀行之間還要搶業務，銀行的人還能不能“盡責調查”受到質疑。
四、對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執行差別化住房信貸政策。
對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行;商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。
五、各地要把城市房屋登記信息系統建設作為落實國發〔2010〕10號文件的一項重要工作抓緊抓好。數據不完備的城市，要進一步完善系統;尚未建立房屋登記系統的城市，要加快建設。2010年年底前各設區城市要基本建立房屋登記信息系統。
要加強住房信息查詢管理工作。房地產主管部門應嚴格按照《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》(建住房〔2006〕244號)及《房屋登記簿管理試行辦法》(建住房〔2008〕84號)進行查詢，并出具書面查詢結果。對提供虛假查詢信息的，按有關規定嚴肅處理。
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