近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。通知明確:住房套數(shù)依據(jù)擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量認定。對于在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中其家庭已登記有成套住房的、已利用貸款購買過住房的、貸款人通過盡責調(diào)查核實已有住房的借款人，或不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策。通知確立了二套房“認房兼認貸”的原則。
政策的嚴厲程度可謂前所未有，但仍有購房者想方設(shè)法鉆空子并企望規(guī)避法律風險。這成為了熱點話題。
二套房政策：有漏洞可以鉆?
為了降低二套房高于基準利率1.1倍的高昂利率成本，一些購房者在“看漲”預期或迫切需求下，向中介、銀行、專業(yè)人士咨詢對策，更有人網(wǎng)上求“妙方”:
“2005年12月本人單獨貸款購買了一套房子，房產(chǎn)只是我一個人的，2008年7月我結(jié)婚。假設(shè)一，如果我把我現(xiàn)在的房子賣掉并還清剩余貸款之后，再貸款買房子，算二套房嗎?假設(shè)二，按假設(shè)一賣掉之后，以我老婆的名義買呢?假設(shè)三，本人結(jié)婚未滿3年，假設(shè)我們馬上‘離婚’后，再以我老婆名義買呢?新政策雖然出了，但自己又不懂，麻煩各位達人解囊相助。”
對于前兩種情況，一些熱心網(wǎng)友給予了非“二套”的回答，而“假離婚”的做法引起了巨大爭議。對此，一位婚姻事務(wù)律師表示，若正式走完法律程序，“假離婚”就是真離婚。若有一方反悔，不免要承擔財產(chǎn)損失的不利后果。因為離婚后再復婚，由于倉促離婚協(xié)議難免不明確，一些本應共有的財產(chǎn)可能在復婚時就變成一方婚前財產(chǎn)，還比如以上網(wǎng)友所咨詢的婚前房產(chǎn)離婚時就只能認定為男方婚前財產(chǎn)，明顯不利于另一方。更有甚者，一方蓄意假戲真演，另一方就很可能“賠了夫人又折兵”。
婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房，“假離婚”還能奏效么?一些銀行人士表示，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查到當事人的貸款記錄，即便離異后房產(chǎn)判給另一方，這一方再貸款購房時也會被認定為二套房，因此這種情況下“假離婚”并不能規(guī)避二套房新政。
“另辟蹊徑”：后果挺嚴重
二套房認定的每種情形似乎都能被鉆空子，針對住房登記系統(tǒng)尚未全國聯(lián)網(wǎng)，核實不容易的情況，一些人想出如下法子:為買房不按二套房算利息，戶口在異地的，夫妻回原籍出具單身證明;或不能提供稅單和社保證明的，支付費用讓其公司幫助開具收入證明、補繳社保……
“這些行為屬于出具虛假證明騙貸。”北京市盈科律師事務(wù)所陳曉華律師明確指出:“一般購房借款合同，大多會規(guī)定違約條款。如果因購房人出具了虛假證明被銀行拒絕貸款，導致不能履行購房合同，則購房人要承擔違約責任。而目前很多購房合同違約金很高，有些多達房價的20%。舉例說，購買價格為200萬元的房屋，由于購房人違約，則購房人除了要賠償賣方在締約過程中的所有損失，還得支付40萬元的違約金。”
“即使是成功貸款了，但后來銀行查出是出具虛假證明以獲得貸款的，銀行還有權(quán)利要求解除合同，并要求提前還貸。”陳曉華律師補充。通知明確:“如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。”這意味著這種不誠信行為將會被銀行記錄在案，而且影響日后包括消費貸款等融資活動。
那么，如果不向銀行貸款，借助其他“民間金融機構(gòu)”呢?據(jù)銀監(jiān)會辦公廳公布的就《防范金融風險警惕非法“貸款廣告”》答記者問一文的說明：“根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第十九條、第四十四條，《非法金融機構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動取締辦法》第四條、第十八條等規(guī)定，未經(jīng)批準擅自從事發(fā)放貸款活動的，為‘非法金融業(yè)務(wù)活動’。個人或企業(yè)擅自設(shè)立銀行業(yè)金融機構(gòu)或者非法從事銀行業(yè)金融機構(gòu)業(yè)務(wù)活動的，將被依法取締;構(gòu)成犯罪的，將被依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，將會受到行政處罰。因參與非法金融業(yè)務(wù)活動受到的損失，由參與者自行承擔。”
