新政頻頻來襲，讓想買房的人停住了步伐。但是，掌握以下二手房交易三知之后，新政也是浮云。
一知：什么是傭金、差價?
日前，建設部發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，用以規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，以期保障買賣雙方的合法權益。《規(guī)則》對房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)經(jīng)濟機構、傭金、差價等進行了定義，需要通過房產(chǎn)中介買房置業(yè)的你，當然要知多點啦!
房地產(chǎn)經(jīng)紀：這在市場上最為常見。它專指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而提供居間或者代理等專業(yè)服務的行為。
那么什么叫房地產(chǎn)居間和代理呢?《規(guī)則》指出，房地產(chǎn)代理，是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取傭金的行為。
房地產(chǎn)居間:指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會，或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構：代理你的房產(chǎn)的經(jīng)紀公司是否合法?《規(guī)則》也做了明確說明。
房地產(chǎn)經(jīng)濟機構：依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的公司、合伙企業(yè)、個人獨資企業(yè)等經(jīng)濟組織。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人員：指房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務;房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。
傭金和差價：怎樣才是合法收取傭金，怎樣才是“食”差價呢?代理業(yè)務的中介的行為屬于其中哪一種，《規(guī)則》中也作了解釋。
傭金：指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。
差價：則是指通過房地產(chǎn)經(jīng)紀促成的交易中，房屋出售人(出租人)得到的價格(租金)低于房屋承購人(承租人)支付的價格(租金)的部分。
二知：二手房按揭貸款要按“七步走”
二手房交易流程中的重要步驟是二手房按揭貸款，如果要順利并成功取得二手房按揭貸款，消費者一般要“七步走”：
第一步：找好意欲購買的房屋，該房屋必須產(chǎn)權明晰，符合政府規(guī)定的進入房地產(chǎn)市場流通的條件。
第二步：選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務的房產(chǎn)交易代理機構，并在該機構完成房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費。
第三步：借款人申請二手房抵押貸款應填寫借款申請表，并向貸款銀行提交下列資料：
1.身份證明(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)、學歷證明、婚姻狀況證明;
2.經(jīng)濟收入證明，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內(nèi)的其他財產(chǎn)證明;以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分越高，貸款人享有貸款金額及時間的條件越優(yōu)越;
3.買賣雙方簽訂的購房協(xié)議書;
4.同意以所購房屋作抵押的證明;
5.有不低于購房價款30%的自有資金;
6.貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
售房人須提供如下資料：
1.售房人(含共有人)身份證明及復印件、婚姻狀況證明;
2.房屋共有權人同意出售的書面文件;
3.所售房屋的房屋所有權有效證件及復印件;
4.如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件;
5.保證所售房屋符合上市出售條件的證明。
第四步：去銀行指定的律師事務所填寫二手房按揭申請表，由律師把所有證明資料交送銀行進行貸款審批，對借款人和售房人送交的資料的真實性、合法性、合規(guī)性及借款人的資信進行審查，負責組織對交易房屋進行房價評估，所評估價值作為貸款銀行確定貸款額度的依據(jù)。購房者須交納所購房屋價值4‰的律師費。
第五步：借款人與貸款銀行簽訂借款合同。
第六步：辦理抵押、保險等有關擔保手續(xù)。
第七步：借款合同生效，資金劃入借款人指定賬戶。
三知：自助驗房
交了定金，簽了合同，拿到鑰匙，是不是就沒有懸念了呢?房產(chǎn)專家表示，不少置業(yè)者都會將注意力放在房子的過戶問題上，對房子本身的關注度反而不夠。購房是不少置業(yè)者的人生大事，收樓更是歡天喜地的事情，但是如果沒有好好驗樓，這份喜悅恐怕要大打折扣了。
據(jù)了解，目前佛山市場上交易的二手房還是以“老房”居多，樓齡10年以上的二手房頗為常見，這些“老房”的水電等設備都已相當陳舊，因此在收樓的時候應該倍加關注。即使是樓齡短的二手房，也可能不同程度地存在一些細節(jié)上的問題。
據(jù)此，專家提醒置業(yè)者，收房是整個購房工程的“收尾”工作，萬萬馬虎不得。如果你此前并未仔細看房，收房的時候就要多留個心眼了，以免過后發(fā)現(xiàn)問題自食苦果。
仔細查看下水管道。如果前業(yè)主在使用中不留意的話，房子很容易出現(xiàn)下水管道漏水或者堵塞的問題。此類問題一般肉眼難以察覺，但如果確實存在就是不小的麻煩。因此，購房者需要重點查看下水管道，看是否存在問題。
怎樣才能查個清楚明白呢?業(yè)內(nèi)人士指出，購房者可以用塑料盆裝水，向浴缸、馬桶、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等各個下水處灌水，如果能聽到"咕嚕嚕"的聲音，且各設施表面無積水，則表明地漏正常。也可以把水龍頭開到最大，看看水壓和排水速度。
另外，還要特別注意檢查衛(wèi)生間，看是否有滲漏或積水。如果購房者要檢查衛(wèi)生間是否積水，可以用塑料盆在衛(wèi)生間蓄些水，然后放水，看地面是否有積水。
墻體、天花板不能遺忘。墻體、天花一旦出現(xiàn)滲、漏、裂問題的話，會讓你煩不勝煩，因此需要引起特別關注。
對于一些沒有重新裝修的二手樓，這些問題往往可以通過肉眼發(fā)現(xiàn)。首先要檢查墻體是否平整，是否有滲水、滲漏現(xiàn)象或是否有裂縫。特別要注意查看一些墻體(如頂面、外墻等)上是否有水跡，如果有的話，要盡快查明原因。如果墻面裂縫不是結構性裂縫的話，那么應該問題不大。但如果陽臺與房間之間的連接處有裂縫則比較危險，有可能是陽臺要斷裂，一定要及時通知相關單位檢查處理。
此外，購房者可以用小錘子輕輕敲打墻面、地面，看墻體與地面是否有空鼓。如果聲音沉悶，則表明墻體、地面接觸良好。如果所買的房子是頂層，則要查看各個屋頂?shù)捻斆媸欠裼杏晁疂B漏的痕跡。對于一些已經(jīng)重新裝修的房子，水跡往往很難用肉眼看清楚，因此，最好選擇在下雨后去收樓。
