本文解讀二手房交易稅費(fèi)征收新變化。需要特別提醒市民的是，二手房交易要據(jù)實(shí)申報(bào)稅費(fèi)，如果簽訂“陰陽合同”，合同申報(bào)一個(gè)價(jià)，實(shí)際成交一個(gè)價(jià)，地稅部門可以追究買賣雙方相應(yīng)的法律責(zé)任。
不據(jù)實(shí)申報(bào)追究法律責(zé)任
7月15日開始，海滄二手房稅費(fèi)計(jì)稅依據(jù)變化后，現(xiàn)行三級(jí)市場基準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)定價(jià)機(jī)制也將同時(shí)停止執(zhí)行。
此舉的主要目的在于杜絕陰陽合同。合同申報(bào)一個(gè)價(jià)，實(shí)際成交一個(gè)價(jià)，有的市民還存在僥幸心理，認(rèn)為陰陽合同還是可以簽訂的，但昨日地稅部門表示，簽訂陰陽合同、不據(jù)實(shí)申報(bào)的買賣方，雖然少交了稅款，但日后的潛在隱患很多，將可能發(fā)生法律糾紛。同時(shí)，對(duì)于不如實(shí)申報(bào)的，地稅部門根據(jù)征管法及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定也可以追究相應(yīng)的法律責(zé)任。
不僅如此，如果買賣雙方申報(bào)的合同價(jià)格很低，而且不接受地稅部門的計(jì)稅評(píng)估價(jià)值，地稅部門依據(jù)納稅人復(fù)核申請(qǐng)啟動(dòng)復(fù)核程序，可以依照征管法及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定從銀行等金融機(jī)構(gòu)查詢買賣雙方的資金往來記錄，查證其真實(shí)交易情況，據(jù)此確定其計(jì)稅依據(jù)。合同申報(bào)價(jià)低于評(píng)估價(jià)怎么辦?
大部分市民比較關(guān)心的是，如果買賣雙方簽訂的合同申報(bào)價(jià)格比地稅部門的計(jì)稅評(píng)估價(jià)值低了，怎么辦?
每當(dāng)遇到這種情況，地稅部門會(huì)請(qǐng)買賣雙方上門當(dāng)面確認(rèn)，如果雙方愿意接受地稅部門的計(jì)稅評(píng)估價(jià)值，那就以該計(jì)稅評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算應(yīng)納稅費(fèi);如果買賣雙方有正當(dāng)理由表明其成交價(jià)格合理的，買賣雙方可以申請(qǐng)復(fù)核并提供相應(yīng)的證明材料。
稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)對(duì)這些材料進(jìn)行審核，如果確認(rèn)情況屬實(shí)，就可以重新給出復(fù)核結(jié)果。
如果買賣雙方覺得復(fù)核結(jié)果仍然偏高不能接受，可以自行委托具有相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
這個(gè)評(píng)估結(jié)果經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)采信的，也可作為計(jì)稅依據(jù)。兩個(gè)評(píng)估價(jià)能否統(tǒng)一?
目前，二手房交易過程中，只需要一個(gè)評(píng)估價(jià)，用作銀行貸款。7月15日開始，海滄區(qū)的二手房交易就要多一個(gè)地稅評(píng)估價(jià)。
有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，為什么不統(tǒng)一采用地稅部門的評(píng)估價(jià)進(jìn)行交易，這樣買賣雙方就可以省去一筆評(píng)估費(fèi)用。對(duì)此，地稅部門表示，用作銀行貸款程序的評(píng)估價(jià)，只能由有資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具，而地稅部門評(píng)估軟件生成的計(jì)稅評(píng)估價(jià)值是稅務(wù)機(jī)關(guān)判斷納稅人申報(bào)的合同簽訂交易價(jià)是否偏低以及確定計(jì)稅依據(jù)的主要參考。
貼心提醒
廈門土房局在海滄設(shè)有工作站，站內(nèi)也有海滄地稅的駐征點(diǎn)，買賣雙方在交件之前，如果有涉稅問題需要咨詢的可現(xiàn)場進(jìn)行，也可以撥打電話12366。
問答摘要
王先生：我母親在海滄買了一套200平方米的房子，賣方購買時(shí)間已經(jīng)夠5年，是我母親的唯一住房，目前已經(jīng)交件。請(qǐng)問我要交的總稅率是多少?能享受哪些稅收減免政策?
地稅人員：首先，您母親購買的這套房產(chǎn)屬于非普通住房，不能享受契稅減免。其次，賣方應(yīng)繳稅費(fèi)如下：(1)營業(yè)稅及附加，因賣方購買時(shí)間已經(jīng)滿5年 (個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間)，因此賣方轉(zhuǎn)讓該套房產(chǎn)可以差額征稅，即應(yīng)納營業(yè)稅及附加=(合同成交價(jià)-購入原價(jià))×5.55%。(2)印花稅、土地增值稅暫免征收。(3)如賣方轉(zhuǎn)讓該套房產(chǎn)有增值的，個(gè)人所得稅=合同成交價(jià)×1.5%。第三，賣方應(yīng)繳稅費(fèi)如下：(1)契稅=合同成交價(jià)×3%;(2)印花稅暫免征收。
市民：我在海滄買了套房子，買賣雙方都是朋友，房子符合家庭唯一住宅的標(biāo)準(zhǔn)。我想個(gè)人去辦理相關(guān)買房手續(xù)，需要怎么做?買方有何稅收優(yōu)惠?
地稅人員：首先，海滄區(qū)存量房交易計(jì)稅評(píng)估從今年7月15日(廈門市房地產(chǎn)權(quán)籍登記中心收件時(shí)間為準(zhǔn))開始執(zhí)行，您到時(shí)候需要做的是，在“廈門存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”備案存量房買賣合同時(shí)，應(yīng)按照交易的房產(chǎn)類型(住宅、商業(yè)、寫字樓、車庫和工業(yè))選擇填報(bào)《廈門市存量房交易信息采集表》，凡涉及存量房交易稅收減免的，納稅人還需填報(bào)《廈門市存量房交易稅收減免申請(qǐng)核批表》。
其次，如果您是買方，且您購買的是普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%征收契稅。如果您確實(shí)能享受該契稅減免事項(xiàng)的，您在向土房局辦理存量房交易申報(bào)時(shí)，應(yīng)向土房局提出申請(qǐng)，由其開具相關(guān)證明給地稅部門。同時(shí)，按照目前規(guī)定，買方購買住宅暫免征收印花稅。
