房地產(chǎn)交易流程 簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)
商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的法律文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋相關(guān)事宜的初步確認(rèn)。即是賣(mài)方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣(mài)給除買(mǎi)方以外的第三人，買(mǎi)方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣(mài)方就買(mǎi)房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為約定的是買(mǎi)賣(mài)雙方為將來(lái)訂立合同進(jìn)行談判的權(quán)利義務(wù)，而并非最終必然導(dǎo)致簽約結(jié)果的發(fā)生，所以簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)并非是在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)的必經(jīng)階段。
但是，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。
購(gòu)房者在選好房源，談妥價(jià)格后，下一步便是去簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交付一定額度的訂金，訂金一般在5000—10000元之間，訂金多少才算恰當(dāng)，并無(wú)一定標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商。銷(xiāo)售方此時(shí)應(yīng)把相關(guān)資料和相關(guān)文件交給購(gòu)房者，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問(wèn)題是，在交付訂金后，或是售價(jià)又提高了，或是購(gòu)房者在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想退掉房子拿回訂金，但限于有認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，因此雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下客戶有權(quán)終止協(xié)議，索回訂金。
認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括;認(rèn)購(gòu)物業(yè);房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等;付款方式、包括一次付款、分期付款、按揭付款;認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、訂金、鑒訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。
在簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷(xiāo)售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購(gòu)房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽訂購(gòu)房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書(shū)的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。
