購(gòu)買(mǎi)二手房要注意哪些
(一)交易前
1、精心挑選誠(chéng)信中介
如果交易通過(guò)中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和業(yè)務(wù)范圍。可選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、誠(chéng)信可靠的中介業(yè)務(wù)員辦理，但在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)必須要求經(jīng)紀(jì)人到場(chǎng)，并核對(duì)他的經(jīng)紀(jì)證號(hào)。
2、審查房屋權(quán)屬狀況
下家要對(duì)房屋的權(quán)屬狀況有所了解。看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。
3、了解房屋使用情況
首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真的，而不是偽造的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門(mén)查到房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。
4、實(shí)地查看房屋質(zhì)量
下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問(wèn)房屋是否作過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。是否有私自搭建違章建筑的情況，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，檢查屋內(nèi)水、電、煤等設(shè)施是否完好等。
(二)交易中
1、明確中介收定性質(zhì)
定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。為防止上家收了定金之后提高房屋總價(jià)，上下家要在書(shū)面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣下家就會(huì)有保障。
2、上下家當(dāng)面談合同
在達(dá)成交易意向后，上下家要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，防止極少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在交易過(guò)程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個(gè)人業(yè)務(wù)，使得上下家無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，上下家一定要坐下來(lái)當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過(guò)戶時(shí)間等條款。
3、簽合同注意五條款
(1)權(quán)屬條款。
主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無(wú)共有人或房屋有無(wú)抵押等權(quán)利限制。
(2)房?jī)r(jià)與傭金條款。
如二手房買(mǎi)賣(mài)通過(guò)中介公司，則明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。
(3)房款支付條款。
二手房買(mǎi)賣(mài)一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢(qián)，一手交房”，因此對(duì)付款方式進(jìn)行審查就非常必要。一般來(lái)說(shuō)，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時(shí)的首付款，拿到交易過(guò)戶受理單時(shí)付一筆，產(chǎn)證出來(lái)及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過(guò)第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。
(4)交房條款。
主要是對(duì)有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。
(5)違約救濟(jì)條款，主要是對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的審查。
新版買(mǎi)賣(mài)合同傾向于鼓勵(lì)市民通過(guò)仲裁這一途徑來(lái)解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過(guò)法院來(lái)解決糾紛。
(三)交易后
二手房交易結(jié)束后，上下家往往為水、電、煤的費(fèi)用，戶口的遷移等發(fā)生紛爭(zhēng)。要掃除這些后遺癥，上下家應(yīng)注意下面幾個(gè)問(wèn)題：
1、結(jié)清水表賬單。
按自來(lái)水公司的規(guī)定，不論是誰(shuí)使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。因此在交房之前，下家要詢問(wèn)上家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。
2、告知電表狀況。
按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開(kāi)啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，下家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳訖的電費(fèi)帳單收據(jù)。
3、協(xié)助煤氣過(guò)戶。
按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且已寫(xiě)明本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)，以及雙方的身份證、上家在交房日前一個(gè)月已繳訖的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T(mén)將拒絕辦理。
4、結(jié)清電話費(fèi)。
有的家庭已經(jīng)安裝了多門(mén)電話線路，下家就要仔細(xì)問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。
5、協(xié)助有線電視過(guò)戶。
在房屋交接時(shí)下家可要求上家提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過(guò)戶手續(xù)。
6、結(jié)算維修基金。
按照房地產(chǎn)管理部門(mén)的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中上家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《商品住宅維修基金結(jié)算交割單》可向下家收取，同時(shí)維修基金的所有人更名為下家。
7、遷移戶口。
下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問(wèn)題約定清楚。
