在新政調(diào)控下,此前價格快速上漲的區(qū)域均出現(xiàn)了大幅下跌的情況,如通州、望京等區(qū)域房價下跌幅度已經(jīng)接近或超過15%。但是值得注意的是,房價的下跌反而引起了租賃價格的明顯上漲,以亦莊、通州、望京、馬家堡為代表的幾個價格下跌過大區(qū)域的租賃價格上漲幅度甚至超過了7%
“4月中旬出臺的新政直接刺激了北京的租賃市場。”21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師齊凡分析,由于新政后大量購房者看跌商品房市場,紛紛選擇放棄在近期內(nèi)的購房計劃“轉(zhuǎn)購為租”,增加了需求量。同時,大量業(yè)主對樓市持觀望態(tài)度,將手中房產(chǎn)“轉(zhuǎn)售為租”,從而形成了目前北京租賃市場供需兩旺的局面,同時部分區(qū)域租金水平也出現(xiàn)一定幅度上漲。
根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù),相比去年同期,北京整體的租金價格漲幅超過20%,月均漲幅達(dá)到2%,特別是從今年3月份以來漲勢尤其明顯。最近一段時間,亦莊、朝青、百子灣、亞奧、通州等板塊的租金水平大幅上漲,環(huán)比漲幅超過3%,部分區(qū)域超過7%。
分區(qū)域看,在城區(qū)內(nèi),即便是老舊的一居室,也很難找到月租金在2000元/平方米以下的,城區(qū)周邊又僅有房山、門頭溝租金水平較低,其他如昌平、通州、大興,一居租金水平也已跨上2000元/平方米的臺階,而且仍將繼續(xù)上漲。
值得注意的是,北京租賃市場一直以來都是呈一個平穩(wěn)上漲的態(tài)勢,即便是在2008年市場不好的情況下,仍是如此。齊凡認(rèn)為,除了正常的供需矛盾外,由于房價上漲過快而導(dǎo)致的租金補(bǔ)漲,是近期租金大漲的主要原因。另外,大學(xué)畢業(yè)期的臨近,受到這部分客戶的支撐,未來兩個月北京租賃市場仍將持續(xù)走高。
中介哄抬成為租金上漲背后推手
在這些分析的背后,近日在搜房的業(yè)主論壇上,一則揭發(fā)中介經(jīng)紀(jì)人哄抬租賃價格的帖子引發(fā)了網(wǎng)友的廣泛關(guān)注。
我愛我家的一位經(jīng)紀(jì)人自曝,他們門店很多以前從事買賣的人都開始主要做租賃了。買賣是個西瓜,但是找不到西瓜,很多中介業(yè)務(wù)員就開始找芝麻。芝麻原本不多,但要怎么找?于是,他們開始唆使房東上調(diào)租金,以此趕走老房客,新的租賃交易則會發(fā)生更高的傭金。
一位在昌平地鐵附近租房的小張向記者表示,自己本來已經(jīng)在該處居住了一年多的時間了,房租一直是2200元/月。最近由于租約到期,中介上門勸說房東,許諾可以以3000元/月的價格租賃出去。在中介的慫恿下,最后房東將價格提高到了2500元/月。同時他向記者表示,他的一位朋友在朝陽租房也遭遇了這樣的情況,在中介經(jīng)紀(jì)人員的慫恿下把房價由1800元/月調(diào)整到2800元/月。
此前,中介現(xiàn)金收房臨時漲價等變相抬高二手房價的手段已經(jīng)屢見不鮮,但是隨著調(diào)控政策的顯現(xiàn),二手房交易量出現(xiàn)了明顯的下滑。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),5月中旬(11日至20日)北京二手房住宅成交總量為4707套,同比去年同期驟降41.42%。市場成交量的萎縮和購房人的觀望情緒,讓中介經(jīng)紀(jì)慌了手腳,因為沒有了客戶,沒有了“帶看”,也就沒有了傭金提成,而傭金才是經(jīng)紀(jì)人月收入的最主要來源。“因為沒有成交,門店經(jīng)紀(jì)現(xiàn)在的月收入都不到3月時的1/5,最少的甚至只有六七百元。很多人也開始考慮辭職轉(zhuǎn)行了。”同時不少經(jīng)紀(jì)人開始轉(zhuǎn)做租賃業(yè)務(wù)。
租金水平已超市場承受能力
一般來說,租金不應(yīng)該超過收入的30%。但是統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年,1-4月北京市5000戶城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為10069元,同比增長8.6%,月均為3000元左右,而目前即使合租的人均租金負(fù)擔(dān)也達(dá)到了1000元,租金占收入比例已經(jīng)超過33%,這對于還需要支付購房儲備金的年輕人來說負(fù)擔(dān)過重,影響后期這部分租賃需求轉(zhuǎn)化為購房需求。
一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,造成租賃價格快速上漲的原因中,租客對于市場價格的信息不對稱也是造成業(yè)主和中介肆意抬高租金的一個主要原因。
新政之后造成了一些租賃合同的變更和終止,市場許多購房者也加入租房的行列中來,讓不少業(yè)主認(rèn)為上調(diào)租金已經(jīng)到了時機(jī)。其次,此前房價快速上漲讓許多購房者覺得后悔,因此不少租客面對租金的快速上漲也選擇了迅速出手的策略,這就讓中介人員有機(jī)可乘,抬高租金。
在中介公司哄抬租金的背后,也造成了部分業(yè)主心中沒底兒。一位租賃者向記者表示,此前他們的房子到期后,中介聯(lián)合業(yè)主想漲價,但是遭到了租戶的堅決反對。由于業(yè)主其他經(jīng)濟(jì)收入并不充裕,害怕房子漲價后空置,因此最后跟租客妥協(xié)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在租金上漲這一場博弈中,房客其實是被自己嚇垮的。大家都忽視了租賃市場中另一個因素,雖然不買房的要租房造成需求增加,同時,炒房的賣不出手還要轉(zhuǎn)成租賃,誰也不會抱著空房子喝西北風(fēng)吧,租賃市場的房源量因此大量增加也是事實。可見在租價快速上漲的背后,不少是中介公司制造的假象,租房者還是要按照自身需求扛住。
