一、精神病人賣房有法律效力嗎?
小案例：夫亡，其妻李某患精神分裂癥。夫兄趙某持李某身份證件,以抵債為由,將李某名下公房以7萬元低價售予張某。李某能否要回房子?
律師解析：趙某未取得李某法定代理人書面授權,亦無充分證據證明其受李某法定代理人口頭授權,故應認定趙某無權代理李某處分案涉房屋。即便張某與李某間存在債權債務關系,趙某亦無權以李某名義將房屋處分給張某用以抵債,故合同無效。張某明知房屋產權人系李某,僅憑現有證據不能證明張某有充分理由相信趙某取得處分該房代理權,況張某實際并未支付合理對價,故不能認定張某善意。合同被確認無效后,因該合同取得的財產應返還,故張某應將案涉房屋歸還李某。
二、相關法律風險提示
1、雖然出售房屋的出賣人與產權證上的房屋產權人一致，出售價格也相對合理，但若賣房人為限制民事行為能力人或無民事行為能力人，買賣合同效力依然受到影響，乃至無效。故，即使是一宗看上去很正常的買賣，也要盡可能對出賣人精神狀態(tài)有所判斷和做必要的背景調查，對于出賣人明顯存在精神疾病的，有必要取得其法定代理人或近親屬對交易行為的書面確認。
2、雖然房屋買賣合同的簽訂再正常不過：買賣雙方主體具備交易資格、無其他違法行為，交付了房款并辦理了過戶，但因前手的買賣合同瑕疵，即便所有的交易均辦理登記手續(xù)，但在最初的產權人出賣房屋并過戶后，因其無民事行為能力或限制民事行為能力，最后取得房屋的登記產權人，依善意、依合法成立的房屋買賣合同要求該民事行為能力欠缺之人騰退房屋，依然存在不能獲得法院支持的風險。原因在于法律和情理的兩難。故，買受人對交易房屋居住現狀及居住人身份、與該房屋關系的了解成為必要。
3、簽訂房屋買賣合同因主體資格不適導致無效后，受讓人將房屋另行轉給善意第三人，第三人因獲取房屋所有權或使用權目的不能實現的，受讓人并不因其與第三人的善意取得而免于承擔違約責任。
4、購房合同的發(fā)票和裝修房屋的票據應長時間留存，不僅是作為房屋所有權的證明，且在嗣后合同因各種原因導致無效主張經濟損失時，可作為憑據。
5、買賣合同一方主體的民事行為能力直接影響合同效力。就以往的行為能力鑒定，應當提供過去一段時間內的就診治療情況。如不能證明簽約當時的行為能力，僅以現時的鑒定結論，有可能難以獲得法院作出買賣合同無效認定。
三、在簽單時如何防范合同無效的情形?
如在簽單時遇到這種情況，一定要注意以下幾點：
1、務必確認客戶的真實年齡(可查看身份證件)及是否存在精神障礙等情況。如在與其溝通的過程中發(fā)現客戶言談舉止異常，應第一時間與客戶的家屬取得聯系，不能草率簽約或付款，避免造成不必要的麻煩。
2、如客戶確實為無民事行為能力人，需要其法定代理人來代客戶簽合同。根據相關法律規(guī)定，對于未滿10周歲的小朋友，法定監(jiān)護人為其父母;精神病人的法定監(jiān)護人為配偶、父母、成年子女。對于無上述監(jiān)護人的無民事行為能力人，法律還規(guī)定了其他近親屬、當地居委會等人員/機構擔任監(jiān)護人職責。在業(yè)務操作過程中，運營同事應盡可能聯系到上述人員，以確保簽署合同的有效性。
