買房五年后再賣，到底需要多少成本?盡管從6月開始的短短三個月間，樓市經歷了國六條、個稅強征、房貸加息等接二連三的調控，但從南京中介反映的情況看，由于投資渠道較少，投資房產仍是很多市民的首眩在目前的宏觀調控形勢下，投資房產到底多了多少成本?房價要漲多少才
買房五年后再賣，到底需要多少成本? 盡管從6月開始的短短三個月間，樓市經歷了 國六條 、個稅強征、房貸加息等接二連三的調控，但從南京中介反映的情況看，由于投資渠道較少，投資房產仍是很多市民的首眩在目前的宏觀調控形勢下，投資房產到底多了多少成本?房價要漲多少才有賺頭?昨日，記者請業內專家算了一筆投資賬。
5年內轉手成本增加
由于有了個稅的強征、利息的增加，投資房產的負擔正在越來越重。南京中原地產的有關人士介紹，在2004年6月以前，買賣二手房只需繳納2%的契稅，而兩年過去，加上5.55%的營業稅以及1%的個稅，光繳納的稅收就要達到8%或者9%。此外，還有銀行利息、物管費用等成本，除去裝修費不算，目前持有房屋一年后轉手的成本已經達到13.5%。
南京房產信息研究中心的專家則表示，更為關鍵的是，由于政策接二連三地出臺，短期投資者承擔的風險將難以估計。 去年營業稅征收的年限才兩年，但轉眼一年就變成了 5年 。 城南一位開發商表示，作為風險的預期不確定性和轉手成本增加一樣，都對投資需求有著影響。而投資者必須既能抵抗風險，又能承擔增加的成本方可入市。
一年內轉手三方面成本
根據南京 我愛我家 的舒莉莉測算，購房后持有一年賣出的總成本達到13.5% 16.5%。即便這一年內，持有者將房屋出租并獲得約房屋總價3% 4%的利潤，那么轉手時房價也要上漲9.5% 13.5%，投資者才有利潤可言。
據悉，13.5% 16.5%的總成本主要包括三方面：1、買房稅費支出2% 5%：其中2%契稅，如果是新房還有2% 3%的維修基金;2、持有過程中利息等成本約4.85%：其中貸款利息支出約4.07%(70%房貸 貸款利率5.814%)、存款利息減少0.75%(首付30% 存款利率2.52%)，有些小區還需承擔一些物管費等;3、賣房稅費支出約6.6%：其中5.6%的營業稅及附加，1%的個稅。 這還是不包括裝修費用的成本。 舒莉莉介紹。
五年后轉手成本27%
此外，隨著持有年份的增加，房屋所有者的房貸利息成本也逐漸增加。持有兩年者，房貸利息成本大約為4.85% 2=9.7%，加上2% 5%買房稅費和6.6%的賣房稅費支出，持有兩年轉讓者的總成本為18.3% 21.3%。出租2年共可獲租金回報約6% 7%。房屋須有11.3% 15.3%的升值才有利潤，平均6% 8%/年。
同樣，如果持有三年再轉手，利息成本會增加為4.85% 3=13.8%，加上2% 5%買房稅費和6.6%的賣房稅費支出，總成本為23% 26%。出租3年共可獲租金回報約9% 11%。房屋須有12% 17%的升值才有利潤，平均4% 6%/年。
持有五年后轉手，持有過程中利息成本等為4.85% 5=24.25%，加上2% 5%買房稅費和6.6%的賣房稅費支出，成本達到27.2% 30.2%。
業內觀察
房產仍適合中長期投資
舒莉莉表示，房屋持有五年的成本雖然達到30%左右，但平均到每年成本卻只有6%。如果將房屋出租五年可獲得的租金回報約15% 19%，那么要想出手時有利潤，五年內房屋只需有8% 15%的升值即可，平均每年上升1.5% 3%。
一位業內專家表示，一般來說，房屋投資持有時間越短，風險越大。持有五年以上，風險就較小，可獲穩定回報。雖然五年內房價是升是降目前很難估算，受國家政策與宏觀經濟影響也較大，但從目前國家經濟狀況看，房產1.5% 3%/年的升值還是可期的。專家認為，在沒有其他合適投資渠道的情況下，投資房產仍是可選的， 但短期投資意義已經不大 。
相關調查
40 80平方米房型需求大
今年暑假，南京師范大學地理科學學院暑期實踐小分隊歷時25天，對南京住宅區未來開發方向這一話題進行了問卷調查。大學生們在南京市區共發放問卷1000份。從調查數據看，40 80平方米的房型需求量大,小區環境等因素影響市民購房。
