房屋質(zhì)量問(wèn)題的法律解釋
2003年5月，最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》并于當(dāng)年6月1日開(kāi)始實(shí)施。從那時(shí)起，對(duì)于商品房的質(zhì)量問(wèn)題，《司法解釋》有了更加明確的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。
《司法解釋》為該類(lèi)案件的審理設(shè)立了底線，一旦消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)了有質(zhì)量問(wèn)題的房屋后，如果在保修期內(nèi)，可以通過(guò)與開(kāi)發(fā)商交涉修復(fù)解決，在保修期外，可以與物業(yè)部門(mén)商量解決，萬(wàn)一協(xié)商不成，也可以通過(guò)投訴，甚至訴訟到法院，依據(jù)該《司法解釋》討公道。
《司法解釋》的底線
2003年6月1日開(kāi)始實(shí)施的《司法解釋》，在第十二條和第十三條明確規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持；因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。《司法解釋》同時(shí)規(guī)定了，若交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
有關(guān)人士介紹，《司法解釋》中的兩條底線很明確，就是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，以及因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。
有關(guān)專(zhuān)家介紹，新建商品住宅交付使用后，質(zhì)量保修和年限是有規(guī)定的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和本市的有關(guān)規(guī)定，新建商品住宅自簽約交付使用之日起，在正常使用情況下，其保修期限為：
■住宅的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
■屋面防水工程、衛(wèi)生間和外墻防滲漏，保修5年；
■門(mén)、窗安裝密閉，不出現(xiàn)翹裂，保修2年；
■墻面、頂棚抹灰層不脫落，保修2年；
■電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，保修2年。
哪些屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題
商品房交付使用后常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題一般包括：裂縫、滲漏、門(mén)窗變形密閉性差、墻皮脫落等幾個(gè)方面。
裂縫主要因?yàn)椴牧蠌?qiáng)度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等原因造成。
滲漏防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過(guò)關(guān)等原因會(huì)導(dǎo)致屋面滲漏。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時(shí)，滲漏嚴(yán)重影響住家的正常生活，破壞地面裝修，影響鄰里關(guān)系。
門(mén)窗變形有的門(mén)窗在使用一段時(shí)間后即出現(xiàn)漏風(fēng)等狀況，如果材質(zhì)不高窗框等還會(huì)引起變形，有的無(wú)法開(kāi)啟和關(guān)閉。
墻皮脫落由于墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時(shí)在沒(méi)有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會(huì)造成墻皮大面積脫落。
開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)商品房的普通質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保修責(zé)任
為維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，我國(guó)政府先后頒布了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》。
這些房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示委托單位。
依照法律規(guī)定，商品房保修期是從房產(chǎn)商將竣工驗(yàn)收的住宅交付使用之日起計(jì)算。正常使用情況下，各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年； 管道堵塞2個(gè)月；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個(gè)采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定，房產(chǎn)商可以延長(zhǎng)上述保修期。
業(yè)主如何獲得賠償
專(zhuān)家表示，作為購(gòu)房者，要順利打贏房屋質(zhì)量官司，就要搞清楚涉及訴訟的房屋是否在交付時(shí)就存在質(zhì)量問(wèn)題，這種質(zhì)量問(wèn)題是不是由于開(kāi)發(fā)商施工不當(dāng)造成的。這些確切的證據(jù)業(yè)主必須掌握。
確定房屋是有質(zhì)量問(wèn)題并且要得到相應(yīng)賠償?shù)那疤釛l件是，在購(gòu)房者訂立合同時(shí)不知道房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題，在交房時(shí)不論購(gòu)房者是否知道質(zhì)量問(wèn)題的存在，售樓方應(yīng)該為此負(fù)責(zé)。
根據(jù)《司法解釋》，當(dāng)開(kāi)發(fā)商交付的房屋因質(zhì)量問(wèn)題侵害了業(yè)主權(quán)益的時(shí)候，業(yè)主還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，這樣購(gòu)房者可以獲得開(kāi)發(fā)商對(duì)修復(fù)期間內(nèi)業(yè)主的房屋租金損失的賠償。
當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主要及時(shí)與物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，以便盡快地進(jìn)行修復(fù)。必要時(shí)通過(guò)拍照、錄像、文字記錄等方式留下證據(jù)，文字性的記錄最好要有開(kāi)發(fā)商的員工或第三人見(jiàn)證，以增強(qiáng)其證據(jù)的效力。另外要保留相關(guān)的證據(jù)，包括房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的證據(jù)；開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修復(fù)的證據(jù)；房屋質(zhì)量問(wèn)題和修復(fù)時(shí)對(duì)業(yè)主造成損失的證據(jù)。
