第十三條【房屋質(zhì)量瑕疵】
因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
本條是關(guān)于商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)如何處理問題。
買受人與出賣人簽訂的房屋買賣合同一般應(yīng)包含有房屋質(zhì)量條款。合同成立生效后，買受人有權(quán)利取得符合合同規(guī)定質(zhì)量的房屋，出賣人也應(yīng)保證交付的房屋符合合同中約定的質(zhì)量要求，出賣人的這一義務(wù)，在民法理論上被稱為瑕疵擔(dān)保義務(wù)。在各國法律中，一般均規(guī)定出賣人依據(jù)法律的規(guī)定對標(biāo)的物有瑕疵擔(dān)保義務(wù)。我國《合同法》對此也作出明確規(guī)定，對出賣人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)也進(jìn)行了規(guī)范。其瑕疵擔(dān)保義務(wù)的基本內(nèi)容是，出賣人應(yīng)當(dāng)保證其對出賣的標(biāo)的物具有完全的所有權(quán)，同時出賣的標(biāo)的物必須符合法律規(guī)定或者合同約定的品質(zhì)，當(dāng)出賣人所交付的標(biāo)的物有瑕疵或者不能夠完全將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人時，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的法律責(zé)任，這種責(zé)任即被稱為瑕疵擔(dān)保責(zé)任。該種責(zé)任是買賣合同性質(zhì)所決定的。一般認(rèn)為瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是出賣人一方應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，其基礎(chǔ)在于默示的擔(dān)保契約，即雙方當(dāng)事人在訂立合同時，就已經(jīng)默示約定，雙方所交付的物品必須符合合同規(guī)定的或法律規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，否則就要負(fù)法律責(zé)任。而且該責(zé)任不以當(dāng)事人有過錯為前提，就是說出賣人是否承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，僅以出賣的標(biāo)的物是否存在瑕疵為條件，而不以出賣人主觀有無過錯而改變，即使出賣人無過錯，只要標(biāo)的物存有瑕疵，出賣人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。瑕疵擔(dān)保責(zé)任一般包括權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任和物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指出賣人就標(biāo)的物的所有權(quán)不能完全轉(zhuǎn)移于買受人而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。由于本條所涉及的主要是物的瑕疵擔(dān)保問題，即擔(dān)保給付的商品房在價值、效能或品質(zhì)方面無瑕疵。因此權(quán)利瑕疵問題不再贅述。
物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任是指出賣人對其標(biāo)的物的品質(zhì)上的瑕疵所承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。一般認(rèn)為，物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任屬于合同不當(dāng)履行的范疇，即標(biāo)的物的品質(zhì)不符合合同約定或法律規(guī)定所產(chǎn)生的責(zé)任。構(gòu)成物瑕疵擔(dān)保責(zé)任一般應(yīng)符合下列條件：（1）物的瑕疵在標(biāo)的物交付時存在。在買賣合同成立時標(biāo)的物如存在瑕疵，出賣人可對標(biāo)的物的瑕疵予以消除，其不發(fā)生瑕疵擔(dān)保責(zé)任問題，在標(biāo)的物交付時出現(xiàn)瑕疵的或確能夠證明其交付前就存有瑕疵的，出賣人仍應(yīng)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。標(biāo)的物轉(zhuǎn)移時是否存在瑕疵，應(yīng)由買受人負(fù)舉證責(zé)任。（2）買受人善意并無重大過失。一般來說是指買受人不知標(biāo)的物有瑕疵，如果買受人已知標(biāo)的物有瑕疵的，出賣人不負(fù)擔(dān)保責(zé)任。另外買受人的不知是由于其重大過失造成的，出賣人也可免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任。所謂因重大過失不知，是指買受人依一般人的注意即可知道標(biāo)的物上存在有瑕疵，卻怠于注意而竟然不知道標(biāo)的物有瑕疵。但出賣人因買受人的重大過失致不知標(biāo)的物的瑕疵而免除擔(dān)保責(zé)任的，有以下情形的例外：（1）出賣人保證無瑕疵。出賣人于出賣時特別保證標(biāo)的物無瑕疵的，不論買受人是否知道標(biāo)的物有瑕疵，也不論買受人購買時在標(biāo)的物的瑕疵上有無過失，出賣人均應(yīng)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。（2）出賣人故意不告知標(biāo)的物的瑕疵。買受人不知標(biāo)的物有瑕疵，出賣人明知標(biāo)的物有瑕疵而故意不告知買受人，屬于故意隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖于誠實信用原則，因而法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)買受人的利益，雖買受人因有重大過失而不知標(biāo)的物有瑕疵且出賣人也未保證標(biāo)的物無瑕疵，出賣人仍須負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。（3）買受人是在質(zhì)量異議期間提出標(biāo)的物有瑕疵。在法定或約定期間內(nèi)提出瑕疵并通知出賣人。買受人在受領(lǐng)標(biāo)的物后進(jìn)行驗收是其義務(wù)。如果買受人不履行該義務(wù)在法定或約定的期限內(nèi)未提出瑕疵，買受人原則上不得主張物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。對當(dāng)事人沒有約定期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。關(guān)于質(zhì)量的瑕疵標(biāo)準(zhǔn)問題應(yīng)根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定原則公平合理的予以認(rèn)定，該法第61條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”本條中所稱不能達(dá)成協(xié)議的有兩種解決辦法，一是按照合同有關(guān)條款確定。其第62條規(guī)定：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行……。”實踐中對合同約定不明確的內(nèi)容，一般根據(jù)上述規(guī)定，均能夠得到公平合理的解決。
關(guān)于責(zé)任的承擔(dān)方式，《合同法》第111條規(guī)定質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。《合同法》第155條規(guī)定出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照該法第111條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。在買賣合同中標(biāo)的物有質(zhì)量瑕疵時，合同中有約定的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，對出現(xiàn)的質(zhì)量問題，受害方可以合理選擇對方修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等，但是受害方在選擇上述違約責(zé)任的方式時，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則和誠實信用原則，如果質(zhì)量上出現(xiàn)的瑕疵很小，經(jīng)過修理能夠達(dá)到合同規(guī)定要求的，其應(yīng)當(dāng)接受修理這種承擔(dān)責(zé)任的方式，而不應(yīng)堅持要求重作或者退貨等。如果合同對質(zhì)量瑕疵問題沒有約定，也可以分別不同情況予以處理。
1．如對比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理。買受人在接受房屋時，一般對其質(zhì)量進(jìn)行必要的檢驗，這也是買受人應(yīng)該行使的其注意義務(wù)，凡是一般驗收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵，就屬于明顯的瑕疵。對于明顯的瑕疵，買受人應(yīng)該在接受時提出。在取得房屋后買受人發(fā)現(xiàn)的這種明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，如沒有其他特別的規(guī)定，出賣人可以不在負(fù)責(zé)任，應(yīng)由買受人負(fù)責(zé)維修。出賣人已明確告知買受人在訂立合同時已知有瑕疵的就可認(rèn)定為已知的瑕疵，對此出賣人也不再負(fù)任何責(zé)任，但有特別規(guī)定的除外。
