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我去年3月購(gòu)買了一套商品房，按合同規(guī)定應(yīng)在2001年10月31日交房，并在2001年11月初收到辦理交房手續(xù)的通知。但因當(dāng)時(shí)小區(qū)的正式道路未建，交房時(shí)應(yīng)出具的《備案表》尚在辦理之中，因此不具備交房的條件，我也未辦理交房手續(xù)。
事過(guò)兩個(gè)多月，即2002年1月13日，我又收到房產(chǎn)商要求前去辦理交房手續(xù)的來(lái)函。我先后兩次赴現(xiàn)場(chǎng)查看房屋及室外的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋已竣工，且《備案表》已辦妥，但小區(qū)的正式道路依然未建，整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)仍在施工之中。
鑒于以上情況，我有以下幾個(gè)問(wèn)題想請(qǐng)求給予解答：
1、小區(qū)尚無(wú)正式道路，是否具備入住的條件?我未辦理交房手續(xù)，此做法是否在理?
2、房產(chǎn)商延期交房已屬違約，但其只同意計(jì)算到《備案表》的批準(zhǔn)時(shí)間為止，而我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)計(jì)算到小區(qū)正式道路建成之日，不知我的觀點(diǎn)對(duì)否?
律師答復(fù)：
您所說(shuō)的問(wèn)題可分為兩種情況：第一，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，根據(jù)《商品房買賣合同》第八條的約定，不論小區(qū)是否有正式使用的道路，購(gòu)房人都有權(quán)拒收房屋，開(kāi)發(fā)商按照合同第九條約定的內(nèi)容承擔(dān)違約責(zé)任。違約金以到取得《備案表》的時(shí)間為止的計(jì)算是正確的，不是以小區(qū)正式道路建成來(lái)計(jì)算的。超過(guò)約定期限的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同，如果開(kāi)發(fā)商拒絕承擔(dān)違約責(zé)任，購(gòu)房人可依據(jù)合同第十九條約定的內(nèi)容保護(hù)自身的合法權(quán)益。
第二，如果開(kāi)發(fā)商已取得《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，說(shuō)明該小區(qū)的房屋和相應(yīng)的配套設(shè)施已達(dá)到交付使用的條件。如果購(gòu)房人對(duì)該表的內(nèi)容有異議的話，可以申請(qǐng)有關(guān)部門對(duì)該表的內(nèi)容作出解釋，必要時(shí)可以提出行政訴訟。如果是因?yàn)榻ㄖ鴷簳r(shí)阻礙道路或者是為種綠地和安裝健身設(shè)備的原因沒(méi)有及時(shí)修好道路，不能作為拒收房屋的理由。出現(xiàn)這種情況，購(gòu)房人應(yīng)和開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，要求開(kāi)發(fā)商承諾在一定期限內(nèi)解決道路障礙的問(wèn)題，并提供相應(yīng)的便利條件，而不要采取拒收房屋的方式，否則是要承擔(dān)違約責(zé)任的。
