宋先生向某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了其開發(fā)的房屋，雙方在預(yù)售合同中約定了開發(fā)公司應(yīng)在2007年11月8日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。但開發(fā)公司由于自身原因，直至2008年3月還未拿到新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，致使宋先生遲遲無法辦理該房屋的小產(chǎn)證。
宋先生為此要求開發(fā)公司承擔(dān)其逾期取得房屋產(chǎn)權(quán)證明的損失;開發(fā)公司認為預(yù)售合同中未約定其須就宋先生逾期取得產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任，拒絕了宋先生的索賠要求;宋先生為此提起了訴訟。
律師點評：在《商品房預(yù)售合同》中對發(fā)展商取得大產(chǎn)證的日期有所約定，但僅約定了到時不能取得大產(chǎn)證，購房人有權(quán)單方面解除合同，而未對發(fā)展商逾期取得大產(chǎn)證造成購房人逾期取得小產(chǎn)證的違約責(zé)任作約定。上述案例中，宋先生可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”，要求開發(fā)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
綜上，建議購房者在預(yù)售合同中，對辦理房屋所有權(quán)登記的期限及發(fā)展商逾期辦理產(chǎn)證，購房者仍接受房屋，發(fā)展商所應(yīng)承擔(dān)的違約金作明確約定，以便更好得維護自己的權(quán)利。
