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小區(qū)車位歸屬問題
導讀：有車族出行方便了，可是當汽車不用時，小區(qū)里停車時問題卻困擾著他們。因為車輛數(shù)量的劇增，使得小區(qū)的停車位一度緊張，供不應求。開發(fā)商與業(yè)主也經(jīng)常因小區(qū)車位的歸屬而產(chǎn)生糾紛。爭議最多的莫過于車位歸屬的問題。要弄清楚小區(qū)車位歸屬的問題，首先應該弄清以下三個問題。
問題一
車位使用權(quán)歸誰所有?
由于我國土地國有化的性質(zhì)，法律對不動產(chǎn)的權(quán)屬界定上，土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)是分離的。
目前我國法律中，就住宅區(qū)域內(nèi)的綠地、通道等公共設(shè)施的土地使用權(quán)歸誰所有，沒有明確的規(guī)定。界定這一權(quán)屬應該依據(jù)誰承擔了該土地的土地出讓金，但我國現(xiàn)行法律對商品房價格究竟如何構(gòu)成沒有明確的規(guī)定，所以購房人很難了解，自己支付的房款中究竟有多少是用于支付土地出讓金。這也導致了車位權(quán)屬問題上的爭議。
問題二
租金與車管費是否應區(qū)分?
很多業(yè)主認為，停車位使用的是全體業(yè)主的土地，所以收取的停車費應包括兩部分，一是土地租金收入，該收入應當歸全體業(yè)主所有;另一部分為車輛看管費用，該費用歸作為看管人的開發(fā)商或者物業(yè)公司所有。但是目前由于車位的權(quán)屬不清，此部分收入完全為開發(fā)商和物業(yè)公司所有。
我國法律并沒有明確禁止租賃行為在租金之外收取管理費用。但是，車位作為特殊意義上的不動產(chǎn)，其管理收費受到政府相關(guān)部門的特別約束，沒有政府物價部門的審核許可，物業(yè)管理部門不得擅自或超出法定的收費幅度任意收取。其租賃合同應當向政府房地產(chǎn)管理部門備案登記。
問題三
買賣使用權(quán)超期怎么辦?
一些小區(qū)向業(yè)主出賣的是車位的使用權(quán)，售價通常在7萬元以上。車位使用權(quán)買賣合同實質(zhì)上是車位租賃合同，而依據(jù)我國合同法，租賃合同期限不得超過20年，如果超過20年的，超過部分無效。
所以，如果居民購買了車位的使用權(quán)，那么在合同失效后，車位將重新歸開發(fā)商所有，這就為業(yè)主更換物業(yè)公司埋下了隱患。由于是住宅內(nèi)的車位，車位產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商或早期的物業(yè)公司，開發(fā)商或其物業(yè)就會以此限制業(yè)主委員會更換物業(yè)公司。
車位問題的癥結(jié)，就在于我國土地制度的特殊性和物權(quán)立法方面的滯后。應該實施車位產(chǎn)權(quán)證制度，從立法上明確，在出售商品房時，應將與住宅開發(fā)配套、且不可分離的車位出售給購房人，除非購房人放棄權(quán)利。：
