案件背景
1996年1月，華美公司開發(fā)建設(shè)了苜蓿園大街一號(hào)地塊，1998年將此項(xiàng)目命名為“明湖山莊”公開銷售，1999年底至2000年下半年交付使用，其中包括作為配套設(shè)施的社區(qū)服務(wù)中心會(huì)所一幢，會(huì)所包括物業(yè)管理用房、配電間、水泵房、健身房、超市、餐飲休閑中心、小區(qū)地下停車場(chǎng)等。2001年，華美公司持相關(guān)材料對(duì)明湖山莊01幢(即會(huì)所所在地址)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，南京市房產(chǎn)局在當(dāng)年10月12日向該公司頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證。
三方意見
原告明湖山莊業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，小區(qū)社區(qū)服務(wù)中心是小區(qū)公共建筑和配套設(shè)施，且成本已經(jīng)攤?cè)肷唐贩康匿N售價(jià)格，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人徐群告訴記者，房產(chǎn)局向華美公司頒發(fā)了會(huì)所所有權(quán)證后，華美公司就將中心的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，又將中心的三樓作為辦公用房租出。據(jù)他們了解，該服務(wù)中心建設(shè)成本均已計(jì)入商品房的銷售價(jià)格，在他們看來，房產(chǎn)局將服務(wù)中心所有權(quán)證頒給華美公司是錯(cuò)誤的，其行為侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的利益，所以，請(qǐng)求撤銷房產(chǎn)局頒發(fā)的所有權(quán)證。
南京市房產(chǎn)局認(rèn)為，社區(qū)服務(wù)中心的建筑面積并未分?jǐn)側(cè)牍步ㄖ娣e，購(gòu)房合同中購(gòu)房者支付的價(jià)款由套內(nèi)建筑面積及公用分?jǐn)偯娣e組成，開發(fā)商申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證符合實(shí)體與程序要求;關(guān)于地下車庫所有權(quán)問題，因?yàn)橘?gòu)買地下車庫的業(yè)主并未會(huì)同開發(fā)商到房產(chǎn)局辦理登記手續(xù)，所以在登記程序上不受保護(hù)，所以不能據(jù)此認(rèn)為其發(fā)證行為違法。
作為該行政訴訟中與不是被告但與案件有利害關(guān)系第三人的開發(fā)商華美公司認(rèn)為，社區(qū)服務(wù)中心這樣的建筑物，屬于未被分?jǐn)偟拿娣e，開發(fā)商有權(quán)保留權(quán)屬，在其他城市相應(yīng)出臺(tái)的政策法規(guī)中已明確規(guī)定，類似社區(qū)服務(wù)中心的建筑物如果業(yè)主與開發(fā)商在房屋買賣合同中沒有約定的，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有。
法院判決
法院認(rèn)為，被告房產(chǎn)局依據(jù)第三人華美公司的申請(qǐng)及提供的一系列材料，對(duì)社區(qū)服務(wù)中心產(chǎn)權(quán)證書的行為進(jìn)行了形式審查，其間原告并未向被告主張?jiān)摯狈课莸臋?quán)屬問題，因此，在房屋無爭(zhēng)議，第三人符合申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的必備條件的情況下，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的行為手續(xù)齊全，程序合法，并無不妥。原告認(rèn)為明湖山莊01幢產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主的意見，因現(xiàn)有證據(jù)尚不能證明社區(qū)服務(wù)中心的產(chǎn)權(quán)已屬于全體業(yè)主，其訴請(qǐng)無法律依據(jù)，故不予支持。三方爭(zhēng)議的社區(qū)服務(wù)中心的面積有無納入分?jǐn)偯娣e，建設(shè)成本有無計(jì)入商品房的銷售價(jià)格等事項(xiàng)，不屬于行政訴訟案件的審查范疇，故三方意見在本案中不予審查。關(guān)于明湖山莊01幢的重新確權(quán)問題，原告可以通過另行訴訟予以解決。案件判決如下：駁回明湖山莊業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，案件受理費(fèi)100元由原告負(fù)擔(dān)。徐群表示，他們已經(jīng)準(zhǔn)備好上訴。
法律思考
商品房住宅小區(qū)配套附屬設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，歷來是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。例如將小區(qū)車庫單獨(dú)出售，就是開發(fā)商普遍的做法。判決雖然已經(jīng)作出，但人們關(guān)心的社區(qū)服務(wù)中心到底該屬誰的問題實(shí)際上并未在審理中觸及。
鐘山明鏡律師事務(wù)所副主任崔武律師認(rèn)為，每一棟建筑物，都會(huì)因業(yè)主分別購(gòu)買、使用，而使業(yè)主享有其共有部分的共有權(quán)。另外，經(jīng)修訂在12月正式實(shí)行的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定：配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有。這一條款無疑說明，不管小區(qū)的配套附屬設(shè)施面積有沒有進(jìn)入公共面積分?jǐn)偅膊还芩鼈兊脑靸r(jià)是否分?jǐn)傔M(jìn)房?jī)r(jià)，只要是小區(qū)規(guī)劃要求配建的，都必須作為配套使用的附屬設(shè)施，而歸全體業(yè)主所有。
雖然新的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》有如此明文規(guī)定，但目前物管法規(guī)在適用方面仍存在欠缺。崔律師建議，為避免今后不必要的爭(zhēng)執(zhí)，業(yè)主們最好在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)問清楚，“分?jǐn)偯娣e”是否包括小區(qū)物業(yè)管理用房、配電間、健身房、停車場(chǎng)等配套設(shè)施。否則，配套附屬設(shè)施的使用權(quán)無疑屬于業(yè)主，但是業(yè)主卻要為此負(fù)擔(dān)上額外的使用費(fèi)。如業(yè)主能將自己對(duì)配套附屬設(shè)施的所有權(quán)確定下來，則可以無償使用這些配套附屬設(shè)施。
