居民住宅小區(qū)的外墻面所有權(quán)屬于誰?
一、案情簡介
李某輝、王某軍、張某偉住在某住宅小區(qū)。三人的自有住房均在該小區(qū)臨街樓房的三層，彼此相鄰。臨街樓房的一、二層被建設(shè)銀行XX分理處購買，用于分理處辦理儲蓄存款等銀行日常業(yè)務(wù)。2007年11月6日，分理處與李某輝、王某軍、張某偉三人簽訂合同，約定分理處在李某輝、王某軍、張某偉三人擁有所有權(quán)的房屋的外墻面上掛上建設(shè)銀行的招牌，每年支付租金2萬元。租金從2008年1月1日起開始支付。
2007年12月，分理處在李某輝、王某軍、張某偉的房屋的外墻面上掛上了建設(shè)銀行的廣告牌。2008年1月1日，分理處支付了2萬元租金給李某輝、王某軍、張某偉三人。小區(qū)業(yè)主委員會知道此事后，要求李某輝、王某軍、張某偉三人將租金交給小區(qū)業(yè)主委員會。李某輝、王某軍、張某偉三人不同意，認(rèn)為出租自家房屋的外墻面，所得收益自然歸他們?nèi)怂小I(yè)主委員會認(rèn)為，小區(qū)的外墻面屬于業(yè)主共有，即使在李某輝、王某軍、張某偉三人住房的外墻面上做的廣告，收益也不能僅有他們?nèi)怂茫鴳?yīng)當(dāng)由小區(qū)全體居民所有。由于雙方不能達(dá)成一致意見，在該小區(qū)居住的全體業(yè)主共100戶向人民法院提起訴訟，請求人民法院判決每年的租金收益歸小區(qū)全體業(yè)主。
二、法院裁判情況
一審法院認(rèn)為，建設(shè)銀行的廣告利用的是李某輝、王某軍、張某偉三人房屋的外墻面，沒有利用其他業(yè)主房屋的外墻面，所以其他業(yè)主無權(quán)取得該筆租金收益，如果其他業(yè)主取得該筆租金收益，對李某輝、王某軍、張某偉三人不公平，于是，作出判決，駁回了原告的訴訟請求。
原告不服該判決，向二審法院提起上訴，請求撤銷一審判決，支持其一審訴訟請求。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，小區(qū)的外墻面屬于全體業(yè)主共有，雖然建設(shè)銀行的廣告牌掛在了李某輝、王某軍、張某偉三人住房的外墻面上，但該筆收益應(yīng)當(dāng)由小區(qū)全體業(yè)主享有，而不應(yīng)該僅由李某輝、王某軍、張某偉三人享有。二審判決撤銷一審判決，改判支持了原告的訴訟請求。訴訟費由李某輝、王某軍、張某偉三人負(fù)擔(dān)。
三、主要觀點及理由
《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分意外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”專有部分如何界定，專有部分以外的共有部分如何界定，物權(quán)法對此并有作出明確規(guī)定。這就增加了本案的處理難度。因此，要正確處理本案，必須對業(yè)主的專有部分和共有部分進(jìn)行符合物權(quán)法立法原意的界定。
關(guān)于專有部分的定義，學(xué)理上通說為壁心和最后粉刷表層說，即“專有部分之范圍應(yīng)分為內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系分別而論。于區(qū)分所有權(quán)人相互間，尤其是有關(guān)建筑物之維持、管理關(guān)系上，專有部分僅包括至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層之粉刷之部分，但于外部關(guān)系上，尤其是對第三人(如買賣、保險、稅金等)關(guān)系上，專有部分則包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心線”。我們認(rèn)為，根據(jù)該學(xué)說，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)看是否具有構(gòu)造和利用上的獨立性，能否成為單個業(yè)主所有權(quán)的標(biāo)的物。也就是說，專有部分是指能夠登記為單個業(yè)主所有的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等為業(yè)主的專有部分，對此沒有爭議。那“特地空間”指的是什么呢?我們認(rèn)為，主要是指地下車庫的車位和商場的攤位。地下車庫的車位，多數(shù)就在車位上畫了四條線，沒有四壁，不是封閉的，與房屋有四壁、完全封閉不同。商場的攤位有的沒有壁，有的有壁，但一般也沒喲封閉，與房屋也不同。這僅僅是物理上的區(qū)別，但與住宅、經(jīng)營性用房一樣，地下車位的車庫和商場的攤位主要能辦產(chǎn)權(quán)證，也屬于專有部分。上述標(biāo)準(zhǔn)實際上可以簡化為一個標(biāo)準(zhǔn)，即能否在不動產(chǎn)登記簿上登記為業(yè)主所有權(quán)的標(biāo)的物。可以登記的，為專有部分，如北京市某小區(qū)幾樓幾單元幾室。
那么，能不能由單個業(yè)主分別對與其專有部分緊密相連的外墻面享有所有權(quán)呢?我們認(rèn)為不能。理由在于，第一，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法理即壁心和最后粉刷表層說，專有部分所有權(quán)人行使權(quán)利的邊界不能超過壁心，而外墻面顯然是超過壁心的，故外墻面不能歸單個業(yè)主單獨所有，只能歸全體業(yè)主共有。第二，對外墻面的權(quán)屬進(jìn)行這樣劃分，也有利于更好地利用外墻面。因為單個業(yè)主的外墻面面積很小，大多數(shù)情況下不能有效利用。如果歸全體業(yè)主共有，面積很小的單個業(yè)主的外墻面就能連起來，面積就比較大，就能夠很好地被利用，符合物權(quán)法物盡其用的原理。第三，在登記機(jī)關(guān)的不動產(chǎn)登記薄上，也不可能將特定房屋的特定外墻面登記為單個業(yè)主所有。根據(jù)《物權(quán)法》第16條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。根據(jù)以上理由，本案中李某輝、王某軍、張某偉主張自己房屋的外墻面屬于個人的觀點沒有法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。既然小區(qū)房屋的外墻面不屬于單個業(yè)主所有，那只能屬于小區(qū)的全體業(yè)主了。
需要說的是，有一種觀點認(rèn)為，小區(qū)的外墻面原則上屬于業(yè)主共有，但如果根據(jù)規(guī)劃設(shè)計文件的規(guī)定，某一專業(yè)部分的外墻面只能屬于單個業(yè)主使用，其他業(yè)主無法使用，單個業(yè)主的使用也不可能給小區(qū)其他業(yè)主再支付費用，則該外墻面屬于單個業(yè)主。這主要指的是小區(qū)一、二樓是商鋪，售價本來就比小區(qū)的其他樓層高很多。既然是商鋪，商戶就很可能在自己購買的商鋪的外墻面上做廣告。如果商戶在自己購買的商鋪的外墻面做廣告還要給小區(qū)全體業(yè)主支付租金，于情于理于法都不通。所以解釋上宜認(rèn)為這部分商戶的外墻面的所有權(quán)屬于商戶。我們認(rèn)為，根據(jù)小區(qū)外墻面只能歸全體業(yè)主共有的上述三點理由，這一觀點不能成立。該觀點中談到的是一、二樓商鋪可以無償使用外墻面屬于“合理使用”的范疇，與外墻面的權(quán)屬是兩個方面的問題，不宜混淆。關(guān)于獨棟別墅的外墻面的歸屬，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)屬于獨棟別墅的所有權(quán)人。
上文談到的合理使用，是一個十分重要的問題。也就是說，雖然專有部分的外墻面屬于全體業(yè)主共有，但是不是專有部分的業(yè)主就在任何情況下都不能使用專有部分的外墻面呢?我們認(rèn)為，既然專有部分的外墻面屬于全體業(yè)主共有，那么如何使用就應(yīng)該由全體業(yè)主共同決定，這是基本原則。但是即使如此，也存在著專有部分的業(yè)主合理使用與其專有部分緊密相連的外墻面的必要。也就是說，如果是合理使用，那么可以不經(jīng)全體業(yè)主共同決定，其使用也是合法的，那么如何界定單個業(yè)主的使用是不是合理呢?
我們認(rèn)為，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括：第一，不以盈利為目的進(jìn)行使用。因為專有部分的外墻面屬于小區(qū)全體業(yè)主，并不屬于與其緊密相連的單個業(yè)主，所以，如果單個業(yè)主利用外墻面進(jìn)行盈利，那就侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的利益。這是一個重要標(biāo)準(zhǔn)。第二，專有部分的業(yè)主為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益，這時對與其緊密相連的外墻面進(jìn)行利用，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合理使用，這也符合物權(quán)法物盡其用的原理。例如，沒在業(yè)主的專有部分的外墻面上放置空調(diào)機(jī)，以便業(yè)主調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度;安裝防盜網(wǎng)，防止小偷等進(jìn)入自己的家，使自己的家更加安全;安裝遮陽棚，防止太陽過度照曬。當(dāng)然，業(yè)主對于其緊密相連的外墻面進(jìn)行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。
通過上面的分析，我們可以得出結(jié)論，即本案中李某輝、王某軍、張某偉三人房屋的外墻面的所有權(quán)屬于都市馨園小區(qū)全體業(yè)主，而不是他們?nèi)怂?。既然如此，出租該外墻面的收益就?yīng)該歸全體業(yè)主，而不能歸李某輝、王某軍、張某偉三人所有。一審法院的錯誤就在于沒有正確認(rèn)識小區(qū)外墻面的性質(zhì)，錯誤地認(rèn)為房屋的外墻面屬于單個業(yè)主所有。二審法院對小區(qū)外墻面的認(rèn)識符合物權(quán)法規(guī)定的精神，所以是正確的。
