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競(jìng)拍來(lái)的房無(wú)法入住房地產(chǎn)拍賣(mài)瑕疵引發(fā)新糾紛
2006年08月17日0918海南日?qǐng)?bào)
隨著拍賣(mài)事業(yè)的日益發(fā)達(dá)，尋常百姓參與拍賣(mài)的機(jī)會(huì)越來(lái)越多：你既可以參與競(jìng)拍，也可以委托他人拍賣(mài)。拍賣(mài)行想拍出最高的價(jià)格，而買(mǎi)受人想花最少的錢(qián)買(mǎi)到最好的東西，拍賣(mài)中這種利益博弈，讓雙方有意無(wú)意地忽略某些瑕疵，引發(fā)出房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的新型糾紛。
買(mǎi)受人：出讓地如何成了劃撥地
法院：拍賣(mài)行未能核實(shí)有錯(cuò)
明明是出讓地，卻在拍賣(mài)中聲稱(chēng)劃撥地，那么土地過(guò)戶(hù)中這筆出讓金誰(shuí)來(lái)付。經(jīng)過(guò)訴訟，沒(méi)有盡職核實(shí)的拍賣(mài)行最終因?yàn)殍Υ媒涣诉@筆學(xué)費(fèi)。
案情回放
2002年10月，瓊山法院與海南一拍賣(mài)事務(wù)所（下稱(chēng)拍賣(mài)事務(wù)所）簽訂委托拍賣(mài)協(xié)議，決定將府城鎮(zhèn)鳳翔路一棟三層樓房拍賣(mài)，當(dāng)時(shí)載明為出讓地。同年11月，?？谝痪S修服務(wù)公司（下稱(chēng)服務(wù)公司）通過(guò)競(jìng)價(jià)，競(jìng)買(mǎi)到這棟房產(chǎn)及土地，成交金額233萬(wàn)元。據(jù)此，服務(wù)公司順利辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，但在辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)被告知該地是劃撥地，尚需補(bǔ)繳出讓金40萬(wàn)元。為此，服務(wù)公司多次要求拍賣(mài)事務(wù)所補(bǔ)交該款，但沒(méi)有得到答復(fù)。2005年3月，服務(wù)公司只好自己出資補(bǔ)交出讓金，才將該地使用權(quán)過(guò)戶(hù)到自己名下。
服務(wù)公司認(rèn)為，拍賣(mài)事務(wù)所未能全面履行自己義務(wù)，致其蒙受巨大的損失，遂向法院訴求，要求拍賣(mài)事務(wù)所歸還其墊付的土地使用權(quán)出讓金40萬(wàn)元，并賠償損失54萬(wàn)元。
拍賣(mài)事務(wù)所則認(rèn)為，自己在拍賣(mài)過(guò)程中無(wú)違法違約行為，對(duì)后來(lái)才發(fā)現(xiàn)的土地使用權(quán)出讓金也無(wú)過(guò)錯(cuò)。未預(yù)留土地出讓金，是因?yàn)榉ㄔ何馁Y料表明拍賣(mài)土地是出讓地，錯(cuò)在瓊山法院審查不嚴(yán)而將出讓金劃給案件申請(qǐng)人中行瓊山支行。中行瓊山支行收取此款屬不當(dāng)?shù)美?。瓊山法院、中行瓊山支行?duì)此均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)共同承擔(dān)賠償服務(wù)公司土地使用權(quán)出讓金的責(zé)任。
2005年10月，一審法院經(jīng)過(guò)審理后認(rèn)為，雖然瓊山法院錯(cuò)將實(shí)為劃撥地的土地當(dāng)成出讓地，但拍賣(mài)事務(wù)所未盡職責(zé)按照拍賣(mài)法的規(guī)定，對(duì)委托人所提供的資料進(jìn)行核實(shí)也存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但原告在競(jìng)買(mǎi)成交后，已順利辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，該土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)遲延辦理，不影響服務(wù)公司對(duì)該房產(chǎn)的正常使用，賠償損失的主張沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。一審判令拍賣(mài)事務(wù)所支付土地出讓金40萬(wàn)元及利息。
一審宣判后，服務(wù)公司與拍賣(mài)事務(wù)所均提起上訴。經(jīng)過(guò)二審法院調(diào)解，在拍賣(mài)公司支付52萬(wàn)元后，服務(wù)公司放棄了其他訴求。
律師點(diǎn)評(píng)
海南瑞來(lái)律師事務(wù)所廖暉律師個(gè)人認(rèn)為，本案主要涉及到拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的瑕疵問(wèn)題。執(zhí)行中拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，一般都不是全新的或第一手的財(cái)產(chǎn)，在這種情況下財(cái)產(chǎn)自身潛在的瑕疵就有可能對(duì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值造成影響。該案例中由于拍賣(mài)公司沒(méi)有對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的進(jìn)行核實(shí)，造成競(jìng)買(mǎi)人補(bǔ)繳出讓金40萬(wàn)元，這個(gè)責(zé)任是拍賣(mài)公司的義務(wù)。因?yàn)椤杜馁u(mài)法》第四十二條規(guī)定：“拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)文件、資料進(jìn)行核實(shí)。”
買(mǎi)受人：拍來(lái)的大廈無(wú)法經(jīng)營(yíng)
法院：安置下崗職工超出規(guī)定
經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)標(biāo)拍來(lái)的大廈，卻因職工安置問(wèn)題無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。面對(duì)拍賣(mài)公司負(fù)責(zé)安置職工費(fèi)用承諾，法院認(rèn)為超出了法律規(guī)定。正因如此，發(fā)現(xiàn)重大瑕疵的買(mǎi)受人并沒(méi)得到賠償。
案情回放
2002年12月，海南一拍賣(mài)有限公司（下稱(chēng)拍賣(mài)公司）接受農(nóng)行海南省分行營(yíng)業(yè)部委托，公開(kāi)拍賣(mài)其位于?？谑泻推侥下返?ldquo;六合大廈”整幢大樓的房屋產(chǎn)權(quán)。2003年1月，拍賣(mài)公司與?？谝贿\(yùn)輸服務(wù)有限公司（下稱(chēng)運(yùn)輸公司）簽訂競(jìng)買(mǎi)協(xié)議，約定“六合大廈現(xiàn)有的職工安置問(wèn)題，按照省政府的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行安置，所需費(fèi)用由委托方負(fù)責(zé)。如委托方不負(fù)責(zé)，則由拍賣(mài)公司負(fù)責(zé)職工安置問(wèn)題費(fèi)用”。
2003年1月，拍賣(mài)公司公開(kāi)拍賣(mài)六合大廈房產(chǎn)權(quán)，運(yùn)輸公司以1600萬(wàn)元價(jià)格競(jìng)得，并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。但原六合大廈員工因安置費(fèi)沒(méi)有得到解決，四處上訪(fǎng)申訴，使其無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。運(yùn)輸公司因此不愿交納拍賣(mài)傭金44萬(wàn)元及代辦費(fèi)4萬(wàn)元，拍賣(mài)公司遂訴訟至法院。
2004年8月，法院經(jīng)過(guò)審理后認(rèn)為，關(guān)于職工安置問(wèn)題及補(bǔ)償費(fèi)用由拍賣(mài)公司承擔(dān)的約定，超越了公開(kāi)拍賣(mài)標(biāo)的物的范圍，違反了拍賣(mài)法的有關(guān)規(guī)定，該條款應(yīng)屬無(wú)效。職工安置及補(bǔ)償費(fèi)用，國(guó)家勞動(dòng)法、地方法規(guī)有明確的規(guī)定，此問(wèn)題應(yīng)由勞動(dòng)管理部門(mén)協(xié)調(diào)解決，拍賣(mài)公司并無(wú)法律上的義務(wù)。運(yùn)輸公司違約在先，因此一審判令支付拍賣(mài)傭金44萬(wàn)元及代辦費(fèi)4萬(wàn)元。
律師點(diǎn)評(píng)
海南瑞來(lái)律師事務(wù)所廖暉律師個(gè)人認(rèn)為，本案主要涉及到的是合同法中關(guān)于拍賣(mài)合同效力的問(wèn)題，本案中運(yùn)輸公司以1600萬(wàn)元價(jià)格競(jìng)得了六合大廈，并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。即拍賣(mài)合同中合同標(biāo)的已經(jīng)履行完畢，合同已經(jīng)生效。但是關(guān)于職工安置問(wèn)題及補(bǔ)償費(fèi)用由拍賣(mài)公司承擔(dān)的約定，超越了公開(kāi)拍賣(mài)標(biāo)的物的范圍，違反了拍賣(mài)法的規(guī)定，該條款應(yīng)屬無(wú)效。根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定：“無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”由于運(yùn)輸公司對(duì)該條款的簽訂也負(fù)有過(guò)錯(cuò)，所以該條款的無(wú)效并不能避免運(yùn)輸公司支付拍賣(mài)傭金的義務(wù)。
買(mǎi)受人：競(jìng)拍的房子無(wú)法居住
法院：了解瑕疵風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)
拍來(lái)的12套住房卻無(wú)法入住，法院并沒(méi)有支持買(mǎi)受人關(guān)于瑕疵的訴訟，原因就在于拍賣(mài)行事先已經(jīng)告知住房的瑕疵。
案情回放
2004年4月，王先生通過(guò)拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)得到中行文昌支行委托海南一拍賣(mài)有限公司的12套房產(chǎn)的所有權(quán)，并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。但他領(lǐng)取房產(chǎn)證后，發(fā)現(xiàn)上述房產(chǎn)已有人居住，無(wú)法順利接收。遂訴請(qǐng)法院，要求銀行和拍賣(mài)公司將房產(chǎn)交到他的手里。
銀行和拍賣(mài)公司在答辯中稱(chēng)，王先生是在了解競(jìng)買(mǎi)標(biāo)的瑕疵，即有職工居住，清場(chǎng)困難的情況下，與他們簽訂的競(jìng)買(mǎi)協(xié)議的。而他們的義務(wù)，提供現(xiàn)有資料協(xié)助王先生。現(xiàn)在他們已提供了現(xiàn)有資料協(xié)助他順利辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，已全部履行了其應(yīng)盡的義務(wù)，并無(wú)不當(dāng)。