北京市政府法制辦目前正就《北京市房屋租賃管理辦法》向全社會(huì)征求意見，該辦法在兩年前征求社會(huì)意見時(shí)因公眾反對(duì)而擱淺。
從近兩天的公示情況來看，實(shí)行房屋租賃登記制、禁止“二房東”、叫停中介公司“押一付三”制收費(fèi)方式三大內(nèi)容引起較大社會(huì)關(guān)注。
登記制規(guī)范租賃雙方責(zé)任
租賃登記制在兩年前備受爭議，但在目前的征求意見稿中仍保留了下來。該制度對(duì)出租房屋的條件和租賃雙方的權(quán)責(zé)義務(wù)作出了明細(xì)規(guī)定。
辦法規(guī)定，出租的居住房屋應(yīng)當(dāng)：無安全隱患;符合治安和消防管理的有關(guān)規(guī)定;具備上下水、供電和環(huán)境衛(wèi)生等必要的生活條件;人均使用面積不低于3平方米;其中，成套住宅人均使用面積不低于6平方米。
該辦法還規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)自與承租人訂立房屋租賃合同之日起3日內(nèi)，到房屋所在地的基層管理組織辦理房屋租賃登記手續(xù)。辦法還要求， 承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借承租房屋，也就是不得未經(jīng)出租人允許充當(dāng)“二房東”。
在2004年，北京市曾就《房屋租賃管理辦法(草案)》公開征集意見，但征集到的246條意見絕大部分持反對(duì)態(tài)度。反對(duì)意見主要集中在“出租房屋須到有關(guān)部門備案”、“出租人不履行治安責(zé)任將被處罰”和“政府部門制定指導(dǎo)租金”三個(gè)方面。現(xiàn)在的管理辦法已經(jīng)刪除了后兩條，前者也修改為房東需到有關(guān)部門辦理租賃登記手續(xù)，違者將被罰款。
中介公司或有資金危機(jī)
辦法還對(duì)中介公司收取租金作了明確規(guī)定，即“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與租賃當(dāng)事人約定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超過一個(gè)月的租金。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉將導(dǎo)致一些中介公司陷入“短收長付”的資金困境，并由此導(dǎo)致中介公司服務(wù)質(zhì)量的下降和租賃市場秩序的混亂。
北京市信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場部經(jīng)理羅煜介紹，目前北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)租賃業(yè)務(wù)的主要方式為居間租賃和委托租賃。前者是指中介公司在幫助租住雙方達(dá)成交易后收取一個(gè)月租金的代理費(fèi)，此后，租住雙方自行商定租金收付問題。后者則指中介公司全程代理房主房產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，由中介公司分別按與客戶、房主的約定期限收取、支付房屋租金。委托租賃的交易方式大概占租賃總交易的30%—40%，每年大約成交13萬套。
羅煜說，對(duì)于委托租賃，目前北京大型正規(guī)經(jīng)紀(jì)公司收付租金方式主要為以季度、半年、年度收取租戶租金，并按半年、年度支付房主;中介公司按月收取客戶租金的情況非常少。他認(rèn)為，叫停“押一付三”將使大型正規(guī)經(jīng)紀(jì)公司面臨“短收長付”的資金困境。
北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場研發(fā)中心認(rèn)為，此規(guī)定使得經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無從挪用租金，有利于規(guī)范中介市場，但并不能完全牽制經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)可以通過規(guī)模優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場分析師指出，該辦法一旦強(qiáng)制執(zhí)行，將提高租賃市場的交易門檻，屆時(shí)將有可能出現(xiàn)一部分房主受管理辦法的限制，考慮將所持有的房屋由租轉(zhuǎn)售，流入至二手房買賣市場，從而加大二手房的房源供給量，協(xié)助緩解市場上的供需不平衡。
