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    房屋租賃糾紛的特點(diǎn)及其防范
    發(fā)布時(shí)間:2017-09-27 00:27:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,253 ℃

     

      眾所周知,深圳房屋租賃市場為深圳經(jīng)濟(jì)騰飛作出了很大貢獻(xiàn)。但與此同時(shí),越來越多的房屋租賃糾紛也在困擾著廣大租賃當(dāng)事人及租賃管理部門。在福田區(qū),1997年經(jīng)租賃管理部門調(diào)處過的糾紛糾紛有一百多起,但到1998年便猛增至五百余起。據(jù)福田區(qū)法院房地產(chǎn)庭統(tǒng)計(jì),1999年該庭審理過的案件中,房屋租賃糾紛約占30%。如不能有效地抑制和化解租賃糾紛,將不利于房屋租賃市場的良性發(fā)展。

      一.目前房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式和特點(diǎn)

      1、承租人不履行合同,長期拖欠租金。這類糾紛占租賃糾紛70%,是目前房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式。當(dāng)事人欠租金從幾千元到數(shù)十萬元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企業(yè)并不少見。發(fā)生這類糾紛的原因,與經(jīng)濟(jì)泡沫破滅關(guān)系極大。1997年的金融風(fēng)暴,不但狠狠地打擊了香港經(jīng)濟(jì)中的泡沫萬分,而且對深圳經(jīng)濟(jì)的影響也非常大。它使為數(shù)甚多的寄生于泡沫經(jīng)濟(jì)之上的企業(yè)和個(gè)人經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生負(fù)增長。而這些企業(yè)和個(gè)人又基本上是租賃房屋進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、辦公,甚至居住的。隨之發(fā)生的就是欠租金和因欠租金的大量房屋租賃糾紛。

      2、未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),擅自改變房屋使用功能而發(fā)生的糾紛。這類糾紛在近年的房屋租賃中為數(shù)不少。如八卦嶺、上步、車公廟等工業(yè)區(qū),原房屋使用功能絕大多數(shù)是廠房,但現(xiàn)在實(shí)際上絕大部分已改變?yōu)樯虡I(yè)用途。其中未經(jīng)審批業(yè)主或承租人擅自改變用途的占有相當(dāng)大的比例。這類房屋進(jìn)入租賃市場后,極易發(fā)生租賃糾紛。

      3、不簽訂書面合同,或合同不規(guī)范,主要內(nèi)容不完備,雙方權(quán)利義務(wù)不明確而發(fā)生租賃糾紛。由于租住住雙方缺乏法律知識(shí),或怕麻煩、圖簡便,特別是農(nóng)村股份公司的村民出租房屋時(shí),很少簽訂書面合同,更是留下了糾紛的種子。

      4、為逃避管理和偷逃稅、費(fèi)而變相出租房屋發(fā)生的租賃糾紛。一些業(yè)主為了不交管理費(fèi)和租賃稅賦,便和承租人串通,假以合同、聯(lián)營、承包甚至借住的名義變相出租房屋,結(jié)果有的承租人假戲真做,不但不交房租,反而要出租人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營責(zé)任風(fēng)險(xiǎn),從而導(dǎo)致雙方發(fā)生租賃糾紛。由于當(dāng)事人規(guī)避管理和法律,發(fā)生糾紛后,往往因其行為的違法性致使合同無效,而得不到法律的有效保護(hù)。 .

      5、專業(yè)市場欠租金戶聯(lián)手拒交租金而發(fā)生租賃糾紛。一些經(jīng)營虧本或獲利較少的承租人,為了堤內(nèi)損失堤外補(bǔ),即少交或不交租金,聯(lián)絡(luò)多個(gè)小業(yè)主(承租人)以各種借口拒交租金,進(jìn)而轉(zhuǎn)移其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而且如果出租人處理方法欠妥或所出租的房屋在產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、用途、等方面存在瑕疵的話,就極易發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng),引起市場所有承租人拒交租金甚至索賠損失的事件發(fā)生。

      二. 防范辦法和解決措施 租賃糾紛的大量發(fā)生,一方面折射出租賃市場的繁榮,同時(shí)也暴露出很多問題,如果不采取一些行之有效的防范措施和解決辦法,就不利于市場的發(fā)育和成熟。本人在這里談幾點(diǎn)看法,以期拋磚引玉。 .

      1、業(yè)主(出租人)要依法簽訂租賃合同,合法地出租房屋。這里著重強(qiáng)調(diào)的是合法。房屋租賃關(guān)系合法,才能做到有效。合法、有效,不但能大量減少租賃糾紛的發(fā)生,而且也是當(dāng)事人保護(hù)自己最為實(shí)際的措施。要使租賃關(guān)系合法、有效,首先就要依法簽定書面的租賃合同,將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確的約定,這也就是通常所說的先小人后君子。其次就是合同內(nèi)容不能違法,如房屋使用功能是住宅或廠房的,就不能未經(jīng)有關(guān)職能部門審批,便在合同中擅自改變功能,作為商業(yè)用途出租。再次,房屋租賃法律關(guān)系,是一種比較特別的民事法律關(guān)系,它要做到合法、有效,除了雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)一致、合同內(nèi)容合法外,還要求具備法定的形式要件,如出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》,及合同簽訂后必須在10日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記備案等。

      2、 出租人在簽訂合同前應(yīng)對承租人的經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行必要的了解,不要盲目出租房屋給沒有經(jīng)濟(jì)能力的單位和個(gè)人。一些租賃糾紛的發(fā)生,往往和出租人出租房屋時(shí)的盲目性有關(guān)。現(xiàn)實(shí)生活中,一些業(yè)主因自己的物業(yè)空置而心中發(fā)慌,只要承租人出現(xiàn),不管他是否有能力付房租,就很草率地簽訂合同,甚至未簽合同就將房屋交對方使用。結(jié)果到對方交不起房租時(shí),才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發(fā)生后,吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟,法院判決對方付租金,但執(zhí)行起來也可能因困難重重而不了了之。

      4、出租人在出租房屋時(shí),可要求承租人設(shè)立擔(dān)保。承租人設(shè)立擔(dān)保,是減少因付不起房租而發(fā)生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。對于那些租賃面積大,租金總額高,租賃時(shí)間長的租賃關(guān)系,以及對承租人的資信狀況不易掌握的當(dāng)事人,設(shè)立擔(dān)保尤為必要出租人出租房前,要全面、客觀地估價(jià)整體經(jīng)濟(jì)狀況,提出合理的租金價(jià)格,不要要價(jià)太高。我們在工作中發(fā)現(xiàn),有些拖欠租金的租賃糾紛之所以發(fā)生,是因?yàn)樽饨鹌x市場行情和整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況,高得承租人實(shí)在難以承受。租價(jià)過高,不但容易產(chǎn)生糾紛,而且出租人的利益也很難得到保證,所以公平、客觀的確定租金價(jià)格對雙方當(dāng)事人都是有益無害的。

      5、承租人不要貪圖便宜,找那些產(chǎn)權(quán)不明、違法建筑及無《租賃許可證》,不允許出租的餓房屋業(yè)主租賃房屋。承租人租房前,最好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可租,或請租賃所推薦可租賃的房屋,如能做到這點(diǎn),基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經(jīng)濟(jì)損失事件的發(fā)生。.

      6、租賃管理部門進(jìn)一步加強(qiáng)對租賃市場的監(jiān)管力度。第一是進(jìn)一步規(guī)范管理,嚴(yán)格依法發(fā)證和登記,做到不因自己發(fā)證或登記失誤而造成租賃糾紛的發(fā)生。第二是加強(qiáng)檢查,將整個(gè)租賃市場納入有序的管理網(wǎng)絡(luò)與視線中,發(fā)現(xiàn)非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭,及時(shí)予以糾正和化解。第三是加強(qiáng)宣傳,逐漸使當(dāng)事人認(rèn)識(shí)到合法租賃的好處。第四是加強(qiáng)和有關(guān)職能部門的合作與配合,從不同角度履行好各自的職責(zé),減少租賃糾紛的發(fā)生。

     

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