濱湖法院分析當前房屋租賃糾紛的主要特點并提出對策建議
勇力宇、尤曦紅
隨著市場經濟的發展，房屋租賃合同糾紛日益增多。2008年，濱湖法院審結該類糾紛46件，2009年審結119件，增漲幅度達2.6倍，2010年1至3月初，該院受理該類糾紛已達42件。此類糾紛涉及租金的繳納、房屋裝修、租賃房屋周邊的商業啟動等諸多問題，如處理不好容易引起群體性上訪事件。
一、目前房屋租賃糾紛的主要表現形式和特點
1、承租人拖欠租金。這類糾紛占租賃糾紛70％左右，是目前房屋租賃糾紛的主要表現形式。承租人欠租金從幾千元到數十萬元不等，而作為承租人的企業和個人又多是依靠租賃房屋進行生產、辦公甚至居住。隨之發生的就是欠租金和因此引發的大量房屋租賃糾紛。
2、租賃合同不完備。由于租賃雙方缺乏法律知識，或怕麻煩、圖簡便，不簽訂書面合同，或合同不規范，主要內容不完備，從而發生租賃糾紛。
3、未經批準擅自改變房屋使用功能。這類糾紛在近年的房屋租賃中為數不少。如原房屋使用功能是廠房，而實際上改變為商業用途。這類房屋進入租賃市場后，極易發生租賃糾紛。
4、為逃避管理和偷逃稅、費而變相出租房屋。一些業主為了不交管理費和租賃稅賦，和承租人串通，假以聯營、承包甚至借住的名義變相出租房屋。結果有的承租人假戲真做，不但不交房租，反而要出租人承擔相應的經營責任風險，從而導致雙方發生租賃糾紛。由于當事人規避管理和法律，發生糾紛后，往往因其行為的違法性致使合同無效，而得不到法律的有效保護。
5、專業市場欠租金戶聯手拒交租金。一些經營虧本或獲利較少的承租人，為了少交或不交租金，聯絡多個小業主（承租人）以各種借口拒交租金，進而轉移其經營風險。而且如果出租人處理方法欠妥或所出租的房屋在產權、質量、用途、等方面存在瑕疵，就極易引起市場所有承租人拒交租金甚至索賠損失的事件發生。
二、對策建議
1、出租人要依法簽訂租賃合同，合法出租房屋。首先要依法簽定書面的租賃合同，將租賃當事人的權利義務在合同中明確約定。其次是合同內容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經有關職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業用途出租。再次，房屋租賃要具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在１０日內到房屋租賃管理部門登記備案等。
2、承租人進行必要的審查。承租人不要貪圖便宜，找那些產權不明、違法建筑及無《租賃許可證》，不允許出租的房屋業主租賃房屋。承租人租房前，可到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可租，或請租賃所推薦可租賃的房屋，避免盲目租賃房屋而造成經濟損失。
3、進一步加強審判法官的釋明義務。對租賃糾紛雙方當事人進行訴訟指導，避免因為當事人對于法律規定和訴訟程序缺乏認知而造成客觀上的不公平結果，必要的時候，法院要依職權進行調查，力求案件取得客觀事實上的公平、公正。
4、進一步加大對群體性租賃糾紛案件的調解力度。有重點地做好部分當事人的調解工作，對其他當事人起到良好的影響以及示范帶頭作用，使此類案件能夠全部妥善處理，達到良好的社會效果。
5、租賃管理部門進一步加強對租賃市場的監管力度。一是進一步規范管理，嚴格依法發證和登記。二是加強檢查，將整個租賃市場納入有序的管理網絡與視線中，發現非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭，及時予以糾正和化解。三是加強宣傳，逐漸引導當事人步入合法租賃的軌道。
