房屋糾紛在市民日常生活、經(jīng)營中很常見，也是很多老百姓關(guān)心的問題。那么購房者在遇到糾紛時應(yīng)如何處理糾紛呢?
在購買房屋的過程中，一般來說，可能會遇到以下六種房屋糾紛，分別是定金糾紛、未獲得貸款引起的糾紛、開發(fā)商違約糾紛、退房糾紛、開發(fā)商欺詐糾紛、先交費后入住糾紛、廣告、樣板間糾紛。這也是我們在處理房屋糾紛中最為常見的糾紛問題。
一、定金糾紛
要正確處理《認購書》中的定金糾紛，首先應(yīng)了解《認購書》的性質(zhì)和《認購書》中約定的定金所擔保的內(nèi)容。從《認購書》簽訂的背景和內(nèi)容看，《認購書》并不是購房合同，沒有定金條款的《認購書》僅是購售雙方交易意向的表述，購房者和開發(fā)商之間并不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但對房屋交易已達成初步意向的買賣雙方而言，為了保證雙方能進一步接洽房屋買賣，即購房者保證開發(fā)商在簽訂正式購房合同之前，不將房屋另售他人，開發(fā)商保證購房者能再來接洽購房事宜，并不產(chǎn)生法律約束力的《認購書》顯然不能實現(xiàn)上述目的。
正是為達到上述目的，達成購房意向的雙方約定，由購房者向開發(fā)商支付一定的定金，以保證開發(fā)商在約定期限內(nèi)不將房屋另售他人，同時保證購房者在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進一步洽談購房事宜。購房者交納了定金，認購書的性質(zhì)就由意向書變成了協(xié)議，購房者與開發(fā)商之間就有了權(quán)利義務(wù)，開發(fā)商的義務(wù)是在約定期限內(nèi)不得將房屋出售他人，購房者的義務(wù)是在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進一步接洽購房事宜。否則，購房者將損失定金，開發(fā)商將雙倍返還定金。從上面分析可以看出，《認購書》是購售雙方為進一步接洽購房合同而簽訂的協(xié)議，定金擔保的是雙方進一步洽談合同的行為。
了解了認購書的性質(zhì)和定金擔保的內(nèi)容，處理此類糾紛也就有了依據(jù)。
(一)、如因開發(fā)商原因致雙方在認購書約定的時間內(nèi)未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金;
(二)、如因購房者原因在認購書約定的時間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金;
(三)、在認購書約定的時間內(nèi)經(jīng)購房者與開發(fā)商協(xié)商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發(fā)商退還已交納的定金;
(四)、如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，購房者可要求開發(fā)商退還定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。
出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構(gòu)申請仲裁或向法院起訴。
二、未獲得貸款引起的糾紛
不能一次性支付購房款的購房者，往往選擇貸款方式支付購房款，即先支付一定的首付款，其余的通過貸款支付。如果購房者貸款申請未獲銀行(或住房資金管理中心)批準，造成逾期付款，是否構(gòu)成合同違約呢?
按照銀行和住房資金管理中心的要求，購房者申請貸款，是以已簽訂購房合同作為前提。而購房款的支付方式作為購房合同的必要條款，購售雙方需在購房合同中明確約定。也就是說購房者在申請貸款前，在簽訂購房合同時約定了需由購房合同外第三方──銀行或住房資金管理中心批準的貸款付款方式。如果貸款申請獲得批準，購房者可用貸款支付剩余購房款，如果貸款申請未獲批準，用貸款支付剩余購房款的約定就無法實現(xiàn)。從上述分析看，購售雙方在簽訂購房合同時約定的按揭付款方式只是效力待定條款，是以銀行和住房資金管理中心批準貸款為成立要件。如銀行或住房資金管理中心未批準貸款申請，購售雙方約定的按揭付款方式就成了無效條款。如因銀行或住房資金管理中心未批準貸款申請造成購房者逾期支付購房款，因約定的付款條款無效，所以購房者并不承擔違約責任。此時購售雙方可簽訂補充協(xié)議，對付款方式重新做出約定。如雙方無法達成新的協(xié)議，因原付款方式無效，造成購房合同無法履行，雙方均可解除購房合同。如因購房者原因致銀行或住房資金管理中心未批準貸款的，例如提交虛假證明材料等，購房者雖不承擔違約責任，但應(yīng)承擔相應(yīng)的過錯責任，如因此造成雙方解除合同的，開發(fā)商可向購房者要求一定的損失賠償。另需說明的是，如因購房者未及時提交貸款申請材料造成逾期付款的，購房者應(yīng)承擔逾期付款的違約責任，違約責任按合同約定處理。
三、開發(fā)商違約糾紛
合同當事人未按合同約定履行義務(wù)，就構(gòu)成違約。對購房合同而言，購房者的主要義務(wù)是按期支付房款，而購房者在購房時，往往是按自己的承受能力選擇付款方式，所以因逾期付款造成的違約在實踐中極為少見。購房合同中的違約多數(shù)由開發(fā)商引起。下面主要說明開發(fā)商的違約責任。
開發(fā)商的違約責任主要包括：
1)逾期交房;
2)面積出現(xiàn)誤差;
3)設(shè)備、裝修不符合合同約定;
4)變更規(guī)劃、設(shè)計;
5)房屋質(zhì)量不合格;
6)未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
出現(xiàn)上述違約行為時，購房者應(yīng)首先看購房合同中是否有對上述違約責任的處理約定，如有約定，按合同約定處理，如未約定違約責任的處理辦法，按法律規(guī)定可對開發(fā)商的違約行為要求賠償，賠償?shù)臉藴室灾苯訐p失為限，具體處理辦法如下：
1、逾期交房
合同未約定逾期交付房屋違約處理辦法的，如開發(fā)商逾期交付房屋，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，違約金按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
2、面積出現(xiàn)誤差
合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發(fā)商交付的房屋實測面積與合同約定面積出現(xiàn)誤差，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，面積誤差按下列辦法處理：
1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;
2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
