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以下摘自上海二中院與上海律協(xié)編著的《社區(qū)常見(jiàn)法律糾紛調(diào)處手冊(cè)》,這本手冊(cè)是為了統(tǒng)一基層調(diào)解機(jī)構(gòu)調(diào)解口徑、正確執(zhí)法而推出的，是法院在處理此類糾紛中形成的較為統(tǒng)一和穩(wěn)定的意見(jiàn)，體現(xiàn)了法院就相關(guān)糾紛裁判時(shí)的思路和尺度。參考意義非常大。其中所附相關(guān)法律規(guī)定，也是法院在處理此類糾紛時(shí)所適用的最主要和常用的法律規(guī)范。
房屋租賃糾紛的調(diào)解處理
?。ㄒ唬┓课葑赓U糾紛概述
房屋租賃是指房屋所有人將房屋提供給他人占有、使用，并收取一定數(shù)額租金的法律行為。將房屋提供給他人使用并收取租金的人，叫出租人；租用房屋并支付租金的人，叫承租人。出租人與承租人為了使房屋租賃關(guān)系正常、穩(wěn)定、規(guī)范，一般都會(huì)通過(guò)簽訂房屋租賃合同的形式，將雙方之間的約定確定下來(lái)。依法成立的房屋租賃合同，是雙務(wù)、有償、諾成性合同，受法律保護(hù)。出租人與承租人依據(jù)雙方的約定和法律的規(guī)定，既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)。
一般而言，出租人的主要義務(wù)是：（1）按約定將租賃房屋交給承租人使用。合同訂立后，出租人不履行或不適當(dāng)履行這一義務(wù)時(shí)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人履行或解除合同，并有權(quán)要求出租人賠償損失。（2）對(duì)出租房屋負(fù)責(zé)維修。出租人是租賃房屋的所有人，有義務(wù)保證租賃房屋處于適租（即適合承租人使用）狀態(tài)。因此，出租房屋的使用性能不符合約定要求，影響承租人使用時(shí)，出租人應(yīng)負(fù)責(zé)租賃房屋及其設(shè)備設(shè)施的維修。（3）通知義務(wù)。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣前三個(gè)月通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
承租人的主要義務(wù)是：（1）按規(guī)定或約定向出租人交付租金。承租人交付租金的數(shù)額和期限應(yīng)按照規(guī)定或約定履行。承租人不履行或不適當(dāng)履行交付租金義務(wù)的，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。承租人拒付或遲延支付租金達(dá)到法定或約定解約期間時(shí)，出租人有權(quán)要求解除租賃合同，要求承租人支付拖欠的租金并賠償損失。（2）按約定正當(dāng)使用租賃房屋。承租人應(yīng)按約定的用途正當(dāng)合理地使用租賃房屋，并妥善保管和愛(ài)護(hù)租賃房屋及其設(shè)施設(shè)備。非經(jīng)出租人同意，不能將房屋轉(zhuǎn)租。承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝潢裝飾，應(yīng)征得出租人同意，并不得影響房屋安全。承租人如不按約定條件使用房屋，出租人可以解除合同，并請(qǐng)求賠償損失。（3）租賃合同終止時(shí)將租賃房屋返還給出租人。逾期不返還的，出租人除有權(quán)要求承租人交付延期租金外，還有權(quán)要求承租人給付違約金。
在房屋租賃合同履行過(guò)程中，各方均應(yīng)依照合同約定以及法律規(guī)定，正當(dāng)行使權(quán)利，誠(chéng)信履行義務(wù)，以維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，保障各方的合法權(quán)益。
?。ǘ┓课葑赓U糾紛調(diào)解處理的原則和方法
1．承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的調(diào)解處理
實(shí)踐中，承租人往往以其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害為由，主張出租人出賣房屋的行為無(wú)效。調(diào)解時(shí)應(yīng)考慮以下問(wèn)題：一是出租人與第三人訂立買賣合同但尚未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，可調(diào)解保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，若房屋已過(guò)戶登記為第三人所有且第三人善意，則宜調(diào)解房屋過(guò)戶維持現(xiàn)狀，出租人對(duì)侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。二是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使并非絕對(duì)無(wú)條件，應(yīng)受到一定限制，如共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并存的，應(yīng)調(diào)解保護(hù)共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋而出租人出售整體房屋的，如部分房屋的出售對(duì)房屋整體使用將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，也不宜簡(jiǎn)單地確定承租人當(dāng)然可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。三是把握優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的合理期限，通常，出租人出賣房屋應(yīng)當(dāng)通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)在一定期限內(nèi)決定是否購(gòu)買，如果雙方?jīng)]有約定的，一般可以承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起3個(gè)月為宜。
2．轉(zhuǎn)租糾紛的調(diào)解處理
轉(zhuǎn)租是指承租人經(jīng)出租人同意將房屋再行租賃給第三人的行為。因承租人轉(zhuǎn)租往往可獲得更高收益或賺取租金差價(jià)，此類行為較為普遍。對(duì)這類糾紛調(diào)解時(shí)，應(yīng)把握以下幾方面：一是承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)一并通知第三人加入調(diào)解，因?yàn)榇藭r(shí)第三人負(fù)有退房及支付逾期退房使用費(fèi)的義務(wù)。關(guān)于逾期退房使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，可參照租賃合同租金、轉(zhuǎn)租合同租金或市場(chǎng)租金計(jì)算。二是對(duì)“是否經(jīng)出租人同意”進(jìn)行考察，有些糾紛中出租人雖然對(duì)承租人的轉(zhuǎn)租行為沒(méi)有書面明確表示同意，但其明知承租人的轉(zhuǎn)租行為后長(zhǎng)時(shí)間不作出反對(duì)意思表示，還認(rèn)可由第三人租賃使用房屋并進(jìn)行了修繕，此時(shí)可推定出租人對(duì)承租人的轉(zhuǎn)租行為予以默認(rèn)。
3．租賃合同履行糾紛的調(diào)解處理
房屋租賃關(guān)系中，承租方通過(guò)支付租金取得使用房屋的權(quán)利，出租方通過(guò)交付房屋取得租金利益，雙方關(guān)系固定，行為持續(xù)，合同履行期限也相對(duì)較長(zhǎng)?？墒且坏┌l(fā)生糾紛，如雙方均不主動(dòng)尋求解決方案，而是消極懈怠，極易導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。對(duì)這類糾紛調(diào)解時(shí)，應(yīng)在分清雙方責(zé)任的基礎(chǔ)上尋找當(dāng)事人共同利益的結(jié)合點(diǎn)。一是了解當(dāng)事人的心理動(dòng)態(tài)，如承租人的目的是為了解除租賃合同，還是為了減免租金；出租人的目的是為了收回房屋，還是為了上漲租金等，以便調(diào)解時(shí)掌握主動(dòng)權(quán)。二是對(duì)涉及動(dòng)遷解除合同引發(fā)的租賃糾紛，要樹(shù)立全局意識(shí)，將糾紛放在整個(gè)動(dòng)遷環(huán)境下考察，必要時(shí)可依托社會(huì)力量共同調(diào)解，避免糾紛影響動(dòng)遷全局。三是涉及住宅用房的“群租”糾紛，調(diào)解時(shí)應(yīng)向出租人指出，房屋所有人把成套獨(dú)立的住宅用房改造后出租給多人多戶共同居住使用，不僅對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、功能造成影響，而且對(duì)周邊小區(qū)環(huán)境和鄰里安全等造成危害，并對(duì)其進(jìn)行批評(píng)教育，必要時(shí)可向有關(guān)行政部門反映情況。
4．合同解除后添附物的調(diào)解處理
承租人租賃房屋后，往往會(huì)進(jìn)行裝潢或添附，尤其是經(jīng)營(yíng)性用房，承租人更是斥資不菲。合同解除時(shí)，添附物或殘值的處理往往會(huì)引發(fā)新的爭(zhēng)議，承租人希望獲得貨幣補(bǔ)償，出租人則不愿意有償接手已經(jīng)使用過(guò)的裝潢。對(duì)這類糾紛調(diào)解時(shí)，可遵循以下原則：承租人在房屋內(nèi)可移動(dòng)的物品、設(shè)備或可取回的添附物，可調(diào)解由承租人取回；不能取回的，如果雙方對(duì)添附物處理有約定的則按約定，沒(méi)有約定的，應(yīng)區(qū)分情況處理：（1）未經(jīng)出租人同意而承租人自行添附的，可調(diào)解承租人自行將添附物除去，不能除去的，出租人原則上無(wú)需給予補(bǔ)償。（2）經(jīng)過(guò)出租人同意的添附，合同解除后，由于添附物不能取回，已成為添附方的損失，原則上按過(guò)錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果雖然是承租方違約，但所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的，可調(diào)解出租方酌情補(bǔ)償。
