當(dāng)前，房屋租賃經(jīng)營(yíng)方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問(wèn)題，并形成訴訟進(jìn)入司法領(lǐng)域。最高人民法院制定的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，于9月1日正式施行。
司法解釋將城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋統(tǒng)稱為城鎮(zhèn)房屋。為解決審判實(shí)踐中的突出問(wèn)題，本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。
司法解釋規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”“承租人依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，具有社會(huì)福利性和保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律行為，有關(guān)合同糾紛不適用這個(gè)司法解釋。”
哪些糾紛作出具體規(guī)定
司法解釋在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：一是限定無(wú)效合同的范圍。司法解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。二是對(duì)欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第52條規(guī)定的無(wú)效情形，就認(rèn)定合同有效。
律師解讀
山東匯通律師事務(wù)所張吉青律師認(rèn)為：該《解釋》嚴(yán)格體現(xiàn)了《合同法》及相關(guān)法規(guī)立法宗旨，具有很強(qiáng)的可操作性、適用性，對(duì)正確、及時(shí)解決此類糾紛，意義重大。
《解釋》對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)的違法房租賃，一概認(rèn)定無(wú)效，澄清了多年以來(lái)，租賃房違法屬于行政管理范疇，不影響租賃合同效力的觀點(diǎn)。會(huì)有效地遏止開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期占有閑置土地臨時(shí)房非法牟利的現(xiàn)象，督促開(kāi)發(fā)商放棄“副業(yè)”，專心主業(yè)。
《解釋》對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，明確了限制性規(guī)定，對(duì)出租人的房屋共有人、直系親屬、近親屬購(gòu)買房屋的，承租人主張優(yōu)先權(quán)的，不予支持。既加大了對(duì)房屋所有權(quán)的保護(hù)，又穩(wěn)定了房屋交易關(guān)系。
在租賃雙方以外，《解釋》確認(rèn)次承租人為訴訟的第三人主體，有利于查明事實(shí)，分清責(zé)任。《解釋》沒(méi)有要求“當(dāng)事人房屋租賃合同，按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為合同有效要件”。據(jù)此，相關(guān)行政部門，關(guān)于房屋租賃的某些強(qiáng)制性登記備案及處罰規(guī)定的合法性，值得商榷。
熱點(diǎn)難點(diǎn)：
房屋裝飾裝修糾紛
房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。該司法解釋確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任;承租人經(jīng)同意裝飾裝修，要區(qū)分情況適用不同的處理原則。
律師解讀
山東國(guó)衡律師事務(wù)所劉校倫律師認(rèn)為：在房屋租賃合同糾紛案件中，關(guān)于承租人改善租賃物或者在租賃物上增設(shè)他物而導(dǎo)致的糾紛，之前在司法審判中適用的是《合同法》第223條的規(guī)定，一是承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物;二是承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。由于該條款中對(duì)經(jīng)出租人同意在租賃物上增設(shè)他物在合同期滿后是否給予補(bǔ)償沒(méi)有明確的規(guī)定，在司法實(shí)踐中，針對(duì)同一情形，會(huì)出現(xiàn)不同的判決。最高法院的上述《解釋》解決了這個(gè)問(wèn)題，該《解釋》第十二條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附和裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。”
以上規(guī)定適用的前提是合同有效。在合同無(wú)效情況下，出租人同意或不同意利用裝飾裝修;在合同解除情況下，導(dǎo)致的裝飾裝修殘值損失有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，該司法解釋也分別作了規(guī)定。
