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濱湖法院分析當(dāng)前房屋租賃糾紛的主要特點(diǎn)并提出對策建議
勇力宇、尤曦紅
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。2008年，濱湖法院審結(jié)該類糾紛46件，2009年審結(jié)119件，增漲幅度達(dá)2.6倍，2010年1至3月初，該院受理該類糾紛已達(dá)42件。此類糾紛涉及租金的繳納、房屋裝修、租賃房屋周邊的商業(yè)啟動(dòng)等諸多問題，如處理不好容易引起群體性上訪事件。
一、目前房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式和特點(diǎn)
1、承租人拖欠租金。這類糾紛占租賃糾紛70％左右，是目前房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式。承租人欠租金從幾千元到數(shù)十萬元不等，而作為承租人的企業(yè)和個(gè)人又多是依靠租賃房屋進(jìn)行生產(chǎn)、辦公甚至居住。隨之發(fā)生的就是欠租金和因此引發(fā)的大量房屋租賃糾紛。
2、租賃合同不完備。由于租賃雙方缺乏法律知識(shí)，或怕麻煩、圖簡便，不簽訂書面合同，或合同不規(guī)范，主要內(nèi)容不完備，從而發(fā)生租賃糾紛。
3、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋使用功能。這類糾紛在近年的房屋租賃中為數(shù)不少。如原房屋使用功能是廠房，而實(shí)際上改變?yōu)樯虡I(yè)用途。這類房屋進(jìn)入租賃市場后，極易發(fā)生租賃糾紛。
4、為逃避管理和偷逃稅、費(fèi)而變相出租房屋。一些業(yè)主為了不交管理費(fèi)和租賃稅賦，和承租人串通，假以聯(lián)營、承包甚至借住的名義變相出租房屋。結(jié)果有的承租人假戲真做，不但不交房租，反而要出租人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致雙方發(fā)生租賃糾紛。由于當(dāng)事人規(guī)避管理和法律，發(fā)生糾紛后，往往因其行為的違法性致使合同無效，而得不到法律的有效保護(hù)。
5、專業(yè)市場欠租金戶聯(lián)手拒交租金。一些經(jīng)營虧本或獲利較少的承租人，為了少交或不交租金，聯(lián)絡(luò)多個(gè)小業(yè)主（承租人）以各種借口拒交租金，進(jìn)而轉(zhuǎn)移其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而且如果出租人處理方法欠妥或所出租的房屋在產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、用途、等方面存在瑕疵，就極易引起市場所有承租人拒交租金甚至索賠損失的事件發(fā)生。
二、對策建議
1、出租人要依法簽訂租賃合同，合法出租房屋。首先要依法簽定書面的租賃合同，將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確約定。其次是合同內(nèi)容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經(jīng)有關(guān)職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業(yè)用途出租。再次，房屋租賃要具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在１０日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記備案等。
2、承租人進(jìn)行必要的審查。承租人不要貪圖便宜，找那些產(chǎn)權(quán)不明、違法建筑及無《租賃許可證》，不允許出租的房屋業(yè)主租賃房屋。承租人租房前，可到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可租，或請租賃所推薦可租賃的房屋，避免盲目租賃房屋而造成經(jīng)濟(jì)損失。
3、進(jìn)一步加強(qiáng)審判法官的釋明義務(wù)。對租賃糾紛雙方當(dāng)事人進(jìn)行訴訟指導(dǎo)，避免因?yàn)楫?dāng)事人對于法律規(guī)定和訴訟程序缺乏認(rèn)知而造成客觀上的不公平結(jié)果，必要的時(shí)候，法院要依職權(quán)進(jìn)行調(diào)查，力求案件取得客觀事實(shí)上的公平、公正。
4、進(jìn)一步加大對群體性租賃糾紛案件的調(diào)解力度。有重點(diǎn)地做好部分當(dāng)事人的調(diào)解工作，對其他當(dāng)事人起到良好的影響以及示范帶頭作用，使此類案件能夠全部妥善處理，達(dá)到良好的社會(huì)效果。
5、租賃管理部門進(jìn)一步加強(qiáng)對租賃市場的監(jiān)管力度。一是進(jìn)一步規(guī)范管理，嚴(yán)格依法發(fā)證和登記。二是加強(qiáng)檢查，將整個(gè)租賃市場納入有序的管理網(wǎng)絡(luò)與視線中，發(fā)現(xiàn)非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭，及時(shí)予以糾正和化解。三是加強(qiáng)宣傳，逐漸引導(dǎo)當(dāng)事人步入合法租賃的軌道。