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不少人認為房屋租賃相比房屋買賣要簡單得多，沒有什么法律問題需要關注，甚至有人認為書面的租賃合同可有可無。實際情況卻恰恰相反，在履行房屋租賃合同時出現(xiàn)糾紛，裝修物的補償問題常成為雙方爭議的焦點。8月11日，記者請皇姑區(qū)法院民二庭法官朱曉紅就審判實踐中常見的幾種房屋租賃合同中裝修物糾紛給予點評。

　　案例一

　　擅改房屋結構 賠償房主損失

　　2007年7月，萬某將一套三室二廳的房子出租給了陳某，陳某向萬某說明該房屋將用作員工宿舍。隨后，陳某對房屋進行大肆改造和裝修，自行將房屋分成九間由他人居住，還分別裝上了九個電表。萬某立刻找到了物業(yè)公司，要求物業(yè)公司停了該房屋的電，致使陳某的裝修工程無法繼續(xù)。陳某把房主萬某告上法院，要求和萬某解除租賃合同，返還租金14000元，并支付違約金和裝修補償，萬某反訴陳某要求解除合同，恢復原狀，賠償損失。法院最終判決雙方合同解除，陳某須將房屋恢復原狀，并支付萬某大部分房屋租金。

　　法官點評：承租人在未取得房屋所有權人同意的情況下，私自進行裝修的，因此種行為侵害了所有權人對其房屋的所有權，損壞了房屋的完整性，房屋所有權人有權要求承租人承擔恢復原狀和賠償損失的責任。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十六條規(guī)定“非產(chǎn)權人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，能夠拆除的，可以責令拆除；造成財產(chǎn)損失的，應當負賠償責任”，此項規(guī)定為處理上述糾紛提供了直接法律依據(jù)。

　　案例二

　　房主另租他人 賠償裝修損失

　　某汽車駕駛員培訓學校租用李女士43平米房屋的南屋，作為汽校報名處使用，年租金為1萬元，租期三年，時間為2007年3月至2010年3月，租金為上打租，每半年付一次租金。2007年3月16日，李女士收到房租費5000元，將南屋交付給駕校。后駕校未經(jīng)李女士同意，在承租的房屋上安裝了“駕校報名處”的牌匾，支付費用6000余元，對室內(nèi)進行了粉刷，支付費用220元。2007年9月15日，李女士將爭議的房屋另租給他人，做餐飲使用。駕校起訴要求解除合同，判令李女士賠償安裝牌匾損失、室內(nèi)外裝修損失。

　　法院認為，因李女士將租給駕校的房屋又另租他人，并已開起飯店，故應認定李女士違約。雖駕校裝修房屋未經(jīng)房主明確同意，但對房主有明顯的現(xiàn)實利用價值，對李女士房屋不構成侵權。因李女士違約，導致駕校按合同約定期限使用三年不能實現(xiàn)，故李女士應對駕校未能使用的時間折價賠償。

　　法官點評：房屋租賃合同被提前解除的，應按照當事人的過錯責任分別處理。在裝修未經(jīng)出租人同意的情況下，因承租人的過錯導致合同被提前解除的，承租人無權要求出租人對裝修損失進行補償，在裝修經(jīng)同意的情況下，按照合同約定或過錯原則處理。如果因承租人過錯導致合同解除，一般裝修不予補償，如確有較大利用價值，可適當補償，但一般不超過實際價值的三分之一。

　　案例三

　　承租人不付房租 裝修物歸房主

　　田某租用閆某的118平方米門市網(wǎng)點用于經(jīng)營，租期為5年，合同約定：田某租賃期滿，房屋內(nèi)的裝修不得破壞，與租賃房屋一并交給閆某。在合同履行到第三年時，因田某未按約定給付22萬元房租，并已超過給付房款期限一個月，閆某提出解除租賃合同，但田某拒不騰房。法院依法解除閆某與田某的房屋租賃合同，判決田某給付拖欠的房租22萬元、違約金10萬元，田某按合同約定將所租賃的門市房上的四壁、頂棚上的附屬物等均完好返還給閆某。

　　法官點評：合同約定租賃關系結束后，裝修歸出租人所有，但因一方違約而導致合同被提前解除的，如系出租人違約造成合同被提前解除的，承租人有權要求出租人對裝修損失作補償。如系承租人違約導致合同被提前解除的，一般來說，裝修應無償歸出租人所有。但如果承租人違約應承擔的責任與裝修價值懸殊的，且確有再利用價值的，可酌情由出租人給予承租人適當補償。

　　案例四

　　租房不能供熱 補償裝修損失方

　　張某租用趙某的清水門市房用于經(jīng)營，并在租用后進行了裝修。但由于租用的房屋進入第一個供暖期后無法供暖，張某沒向趙某按時交納租金，被趙某告上法庭，張某則反訴要求賠償裝修損失。法院認為，因供暖公司未予租賃房屋供暖，客觀上造成租賃房屋存在重大瑕疵，導致張某不能實現(xiàn)租賃房屋的目的，故法院對雙方提前解除合同的請求，依法予以支持。因房屋存在瑕疵已不能在合同期限屆滿內(nèi)使用房屋，故不能按照雙方關于合同期滿后裝修不予補償?shù)募s定處理。本案中導致合同提前解除的原因是房屋不能供熱，出租方和承租方均沒有過錯，根據(jù)公平原則，張某對租賃房屋的裝修使趙某的房屋增值，更便于使用，趙某提前收回房屋，客觀上使原應由張某受益一定期限的裝修轉變?yōu)橼w某受益，趙某應對張某不能受益的部分進行折價補償。本案調解結案。

　　法官點評：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行，出租方和承租方對合同終止均無過錯的情況下，除雙方當事人自行約定對裝修物的損失進行補償以外，法院只能依據(jù)公平原則，在考慮雙方當事人實際損失情況的基礎上，對裝修物損失進行公平分擔。