(一)農(nóng)民宅基地的性質(zhì)定位
《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定：宅基地屬于集體所有。農(nóng)民宅基地屬于集體所有的土地的一部分，集體土地可以分為農(nóng)業(yè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地，而宅基地屬于農(nóng)村建設(shè)用地部分。在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，農(nóng)民宅基地的使用權(quán)原則上禁止轉(zhuǎn)讓。我國《土地管理法》第43條規(guī)定："任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要建設(shè)用地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外。"該法第63條規(guī)定："農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。"因此有學(xué)者認(rèn)為："農(nóng)民宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)幾乎成為不可能。居民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的，因而不具有可交易性，當(dāng)然不能參與市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。""其本意就是為了防止農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。其所謂的'沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)'，實(shí)質(zhì)上就是打破政府對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，直接危及到政府有關(guān)部門的既得利益，而這種利益習(xí)慣性地被稱之為'國家利益'。 "①因此，在現(xiàn)有的條件下，農(nóng)民宅基地屬于集體所有，所有權(quán)的主體不容討論，就連其使用權(quán)的商品性定位也是值得探究的。
(二)農(nóng)民住宅房的性質(zhì)定位
《民法通則》第七十五條規(guī)定：公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)。因此，農(nóng)民住宅房是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，這可能沒有相左的意見，這也是對(duì)農(nóng)民住宅房的性質(zhì)定位。
(三)農(nóng)民住宅房與其依附的土地間二元所有所產(chǎn)生的矛盾
農(nóng)民的住宅房必須建立于集體土地之上，且法律明確規(guī)定了申請(qǐng)宅基地的相關(guān)程序，因此農(nóng)民住宅房的建造必然要受到相關(guān)行政權(quán)的制約，與國家對(duì)集體土地的容量控制亦有重大的關(guān)系。正因如此，我國的土地管理法規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地。就是建于這一處宅基地上的房屋，當(dāng)由于種種原因，農(nóng)民需要通過市場(chǎng)對(duì)房屋進(jìn)行交易時(shí)，卻遇到法律上的重大障礙。因?yàn)榉课菖c宅基地均是不動(dòng)產(chǎn)，宅基地屬于集體所有，處置了房屋必然要同時(shí)處置宅基地，這使得農(nóng)民住宅房的所有權(quán)的權(quán)能的實(shí)現(xiàn)受到了極大的阻礙，說到底就是，農(nóng)民住宅房的所有權(quán)沒有得到應(yīng)有的保障，這從一定意義上說，也是對(duì)農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的一種侵犯。既然法律只明確規(guī)定，農(nóng)民出售住宅房后不得再申請(qǐng)宅基地，那么，國家就只能從禁止重復(fù)申請(qǐng)宅基地的角度規(guī)制和保護(hù)集體土地，而不應(yīng)該通過禁止農(nóng)民進(jìn)行房屋交易的方式來達(dá)到其目的。現(xiàn)在，我們不需要再來討論是"地隨房走"還是"房隨地走"的扯皮問題，關(guān)健是如何保障農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)，否則，再多的討論只會(huì)停留在無味的口水帳之中。當(dāng)然，這只是對(duì)立法的方向進(jìn)行的一種探討式的研究，眼前的問題是糾紛在等待法院的處理，在當(dāng)前的法律條件下，如何公平、合理又合法的處理好這類糾紛，是司法實(shí)務(wù)者回避不了的問題。
三、農(nóng)民住宅房買賣糾紛的處理方式
正是在對(duì)上述二元所有的矛盾格局分析的基礎(chǔ)上，司法實(shí)務(wù)界對(duì)這類糾紛的處理出現(xiàn)了不同的聲音。
第一種觀點(diǎn)：認(rèn)為買賣行為無效。理由是：在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，找不到買賣行為有效的依據(jù)。在我國尚沒有法官造法的規(guī)定，司法應(yīng)當(dāng)注意自己的權(quán)限，嚴(yán)格遵守自己的職權(quán)范圍，超越立法界限本身就是一種違法行為，必將導(dǎo)致與立法權(quán)的沖突。同時(shí)，如認(rèn)定買賣行為有效，必將產(chǎn)生負(fù)面的示范作用，使人們誤認(rèn)為農(nóng)村村民房屋與城市商品房交易一樣是合法的，必將產(chǎn)生一些農(nóng)民失去土地，而目前的城市化進(jìn)程并不能解決這一矛盾。土地是農(nóng)民的根本，沒有土地則沒有了養(yǎng)家糊口的條件，進(jìn)而影響到社會(huì)的穩(wěn)定。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：宅基地屬農(nóng)民集體所有。2000年10月，江蘇省第九屆人大常委會(huì)通過的《江蘇省土地管理?xiàng)l例》對(duì)農(nóng)民住宅房買賣受讓主體的條件進(jìn)行了明確，該條例第三十五條第二款規(guī)定：購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)建房用地條件。按照這一規(guī)定，農(nóng)村房屋的購買者必須具備：首先系農(nóng)戶且必須符合申請(qǐng)建房用地兩個(gè)條件。該規(guī)定實(shí)際上已排除了外地農(nóng)民購買本村村民房屋的可能性。另外，在現(xiàn)有的法律框架與行政管理模式下，即便法院認(rèn)定買賣行為有效，但行政機(jī)關(guān)卻不予辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，又造成司法權(quán)與行政權(quán)的沖突。買房者支付了對(duì)價(jià)后，所得到的只是一種不能被管理機(jī)關(guān)認(rèn)可的虛渺的權(quán)利，一旦拆遷，又會(huì)產(chǎn)生新的矛盾。與其判其有效，不如定其無效。并依據(jù)返還原則，判令當(dāng)事人各自返還，這更能體現(xiàn)法律的精神，更符合中國的國情。
第二種觀點(diǎn)：認(rèn)為買賣行為有效。理由是：原有的法律法規(guī)系計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物，也是農(nóng)業(yè)社會(huì)的特質(zhì)之一。隨著社會(huì)向工業(yè)化方向的發(fā)展，大城市、小農(nóng)村已是規(guī)律所趨，一些農(nóng)村人口逐漸向城市移動(dòng)，甚至在城市里購置了商品房，成為名符其實(shí)的城里人。其原建造在農(nóng)村的房屋如長(zhǎng)期閑置，必將是社會(huì)資源的一種浪費(fèi)。同時(shí)，在一些農(nóng)村，農(nóng)民拋荒現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一些地方的基層政府甚至采用招募的方式吸引外地人到本地進(jìn)行耕種，這是不得以而為之的權(quán)宜之策。如認(rèn)定此類房屋買賣行為無效，必將使社會(huì)資源出現(xiàn)浪費(fèi)現(xiàn)象，同時(shí)影響到城市化的進(jìn)程和農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)換，農(nóng)村的生產(chǎn)力必將受到影響。法院不能拒絕裁判，糾紛提交到法院，法院一定要給當(dāng)事人與社會(huì)一個(gè)答復(fù)。當(dāng)務(wù)之急系修改立法，在立法沒有修改的情況下，判決有效也未嘗不可，因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，農(nóng)民將自己宅基地上的房屋出售后，不得再申請(qǐng)宅基地。《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的請(qǐng)示的通知》中規(guī)定："對(duì)現(xiàn)有住宅有出租、出賣或改為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，除不再批準(zhǔn)新的宅基用地外，還應(yīng)按其實(shí)際占用土地面積，從經(jīng)營(yíng)之日起，核收土地使用費(fèi)"。②立法的精神隱含著農(nóng)民可以出售自己的房屋，特別是未禁止出售房屋。法律上沒有禁止的，公民就可以作為，這是法治社會(huì)的基本原則。"當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。"③至于法院認(rèn)定有效后，行政機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記事宜，實(shí)際上，不少的農(nóng)村基層政府已在按有效操作，給予辦理相關(guān)的手續(xù)，特別是房產(chǎn)權(quán)屬的登記。如認(rèn)為立法中禁止農(nóng)村房屋買賣，那這樣的立法已明顯滯后于現(xiàn)實(shí)了，已給司法與行政造成了窘迫的狀態(tài)，甚至受到司法與行政的無聲的抵制，立法時(shí)常具有保守與滯后的特性，司法不應(yīng)當(dāng)苦守沒有生命力的陳見。
