“政策性違約”退房糾紛如何開解
2010年06月02日1025來源：經濟參考報
樓市新政引發的購房者難以支付高比例的首付款而被迫“違約”糾紛，認定為“情勢變更”而不是“不可抗力”更符合法律規定，也更能體現當事人的權益平衡。法院采取這種應對措施，也更為符合政策調控的基本目標。
近期，國家行政機關出臺了一系列遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，不可避免產生的直接影響之一就是，部分已經簽約的貸款購房者難以支付高比例的首付款而出現被迫“違約”。這種未必真正構成合同法上的“違約”狀態也被社會公眾形象地稱之為“政策性違約”。從北京市已經受理的購房者要求解除買賣合同的案件來看，這種趨勢已經初現端倪。
司法機關在這些案件的處理上，不僅需要實現個案的權益平衡，同時要積極引導對類似案件的規范處理。同時，司法機關還需要考慮，國家出臺的相關政策對于規范樓市的積極導向作用，案件處理的結果不能背離調控政策的基本宗旨和目標。
典型案例：首付不夠，要求解約退房
2010年3月，張小姐通過中介公司介紹，選中了位于北京市通州區的一套建筑面積為97平米的二手房，房屋總價款250萬元。張小姐與賣房人王先生簽訂了房屋買賣合同，合同約定張小姐首付20%，余款通過申請銀行按揭貸款的方式向王先生一次性付清。當日，張小姐根據合同約定向王先生交納了20萬元購房定金。
4月，張小姐在中介機構的協助下，向銀行申請貸款，但此時張小姐獲悉，根據新的國家政策，自己需要支付的首付比例已從20%上調到30%，首付數額提高了25萬元。張小姐四處籌措，仍無力支付75萬元的首付款。張小姐想到了解除合同，同賣房人王先生交涉。張小姐提出貸款首付比例提高是自己無法預見到的，由此導致合同無法履行，自己沒有過錯，因此，王先生應該將定金退還給自己；而王先生認為由于張小姐自身資金的原因導致合同無法履行，應當適用定金罰則，定金不予返還；張、王二人反復協商，仍然無法達成一致，產生糾紛。
張小姐被迫無奈，訴至法院，請求解除雙方買賣合同，王先生退還購房定金20萬元。王先生則稱張小姐構成違約，不同意退還定金。
關鍵問題：“政策性違約”的性質如何認定
從目前發生的糾紛來看，購房者向法院提起訴訟，訴訟請求一般為要求判令解除其與賣房人簽訂的房屋買賣合同，請求判令賣房人退還其已交納的款項。購房者的事實依據非常明確，均直接指向國家行政機關及地方政府對樓市的調控政策，導致合同無法履行。而法律依據則各有不同：一是主張上述政策調整構成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據我國《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同”的規定，解除合同。二是主張上述政策調整構成合同法上的“情勢變更”，因此，要求依據我國《合同法》司法解釋(二)第二十六條關于“情勢變更”原則的規定，解除合同。
所謂“不可抗力”，根據《合同法》第一百一十七條的規定，是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。不可抗力可能導致合同不能履行、不能全部履行和不能按時履行的后果。當事人由于不可抗力的原因導致無法實現合同目的，產生的解除權是法定解除權。
不可抗力條款的認定應當注意以下四點：1、一方發生不可抗力，發生方與相對方均有解除權；2、并非一旦發生不可抗力即產生解除權，需以不可抗力致使合同目的不能實現為要件，也就是說，由于不可抗力的發生，剝奪了一方或雙方根據合同有權期待得到的東西，即喪失合同利益或履行利益；3、因不可抗力而解除合同，發生方可以免除損害賠償責任；4、發生方免責的前提在于發生方證明了不可抗力的發生，及時通知對方不可抗力發生的事實，且不可抗力不是發生在發生方遲延履行之后。
從不可抗力的要件來看，房地產新政雖然屬于當事人不能預見的情形，但并未達到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應認定為不可抗力。如果將此種情況認定為不可抗力，則可能出現的后果是不可抗力認定范圍的過寬，將造成合同穩定性受到極大影響。當事人將動輒以政策的變化構成不可抗力為由任意違約。
關于“情勢變更”，在我國合同法上并未明文規定，但在2009年最高人民法院制定的《合同法》司法解釋(二)中有明確規定，該規定具體內容為：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除合同”。
因此，情勢變更原則的適用必須符合以下條件：1、有情勢變更的事實，也就是說合同賴以存在的客觀情況確實發生變化；2、情勢變更為當事人不能預見；3、情勢變更必須不可歸責于雙方當事人；4、情勢變更的事實發生在合同成立后，履行完畢前；5、情勢變更后，如果繼續履行合同，會對當事人顯失公平。同時，情勢變更原則強調了情勢變更與不可抗力、商業風險的不同。
從房地產新政來看，國家政策規定對于雙方來說都是必須接受的，如果需要繼續履行，買賣合同雙方在合同中的相應條款必須相應變更。在此情況下，如果要求購房人提高首付款比例或者貸款利率，則毫無疑問，違背了購房人訂立合同時的基本條件，也并非買房人的合理預期。另外，房地產新政使購房人增加的負擔，并不屬于一般性的商業風險。如果因為政策調整而相應地調整房屋買賣合同的履行方式，比如要求購房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強制購房人單方承擔政策調整帶來的全部不利后果，而賣房人利益不受實質影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。因此，將房地產新政認定為情勢變更，更符合法律規定，也更能體現當事人的權益平衡。
