目前二手房市場交易中“共有房產(chǎn)”占著相當(dāng)大的比例，尤其以夫妻共同財(cái)產(chǎn)居多?，F(xiàn)結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定及多年從事房地產(chǎn)法律服務(wù)的實(shí)踐，針對“共有房產(chǎn)”法律關(guān)系及風(fēng)險(xiǎn)防范這一話題作些嘗試性探討。
一、 什么是“房產(chǎn)共有”關(guān)系?
房產(chǎn)共有是指由兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民、法人共同擁有該房產(chǎn)的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。根據(jù)我國民法的相關(guān)法律規(guī)定，依據(jù)權(quán)利和份額劃分，共有可分為：“按份共有”和“共同共有”兩種。在房產(chǎn)共有關(guān)系中，所謂“按份共有”是指房產(chǎn)共有人按照各自的房產(chǎn)份額對共有的房產(chǎn)分享權(quán)利和承擔(dān)義務(wù);所謂“共同共有”是指房產(chǎn)共有人對共有房產(chǎn)分享權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。區(qū)別于“按份共有”，在“共同共有”關(guān)系中，每個(gè)共同共有人對共有房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益、處分權(quán)是平等的，沒有份額限制。依據(jù)共有權(quán)利的權(quán)源形式劃分，一般可分為法定共有和約定共有兩種。在形式上，兩者最主要的區(qū)別是，約定共有人一般在產(chǎn)權(quán)證明上有產(chǎn)權(quán)登記，筆者稱之為登記產(chǎn)權(quán)人;而法定共有人是指依法對該房產(chǎn)享有產(chǎn)權(quán)的人，在產(chǎn)權(quán)證上或交易中心的產(chǎn)權(quán)登記冊中沒有登記，筆者稱之為非登記產(chǎn)權(quán)人。這種情況最典型的例子，就是登記產(chǎn)權(quán)人的配偶根據(jù)婚姻法的規(guī)定而共有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)證上沒有對配偶予以登記。但無論是否登記為產(chǎn)權(quán)人，均應(yīng)享有法律賦予的共有權(quán)利。
二、“共有房產(chǎn)”的常見類型有哪些?
共有房產(chǎn)不外乎兩種情況即共同共有和按份共有，共同共有基于當(dāng)事人的共同關(guān)系而發(fā)生，共同關(guān)系產(chǎn)生于婚姻家庭領(lǐng)域及具有一定親屬關(guān)系的公民之間。共同共有的主要類型為夫妻共有、家庭共有和遺產(chǎn)分割前的共有等。按份共有除了基于法律規(guī)定的外，還基于當(dāng)事人的意思而發(fā)生，例如合伙而產(chǎn)生的共有、共同出資購房所產(chǎn)生的共有等，按份共有的當(dāng)事人之間往往也是基于一定的親屬、朋友關(guān)系。
三、“共有房產(chǎn)”交易的常見法律糾紛
按照法律規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)所有共有人的一致意思表示同意，處置行為才是合法有效的。但在目前“共有房產(chǎn)”市場交易實(shí)踐中，我國公民受儒家和為貴思想影響深重，較為普遍地對共有房產(chǎn)的處分、登記持輕視的態(tài)度，認(rèn)為共有關(guān)系是內(nèi)部的事，是“家”里的事，往往以親人、友人代為辦理交易甚至代替公示登記，交易相對方對此亦持輕信態(tài)度。與此同時(shí)，交易管理部門為了簡化交易審查手續(xù)，在受理交易登記申請時(shí)，逐漸取消或部分取消了對非登記產(chǎn)權(quán)人的書面審查。這讓中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人在執(zhí)業(yè)過程中也開始放松或忽視對非登記產(chǎn)權(quán)人的審查義務(wù)。而一些業(yè)主也無竟或有意拒絕讓配偶或其他共同所有人到場參與辦理交易手續(xù)，從而為糾紛的產(chǎn)生埋下隱患。
在“共有房產(chǎn)”交易中，產(chǎn)生的糾紛一般有兩種：第一，共有人主張登記產(chǎn)權(quán)人與第三人簽訂的買賣合同無效(或者是交易相對方要求確認(rèn)其與登記產(chǎn)權(quán)人簽訂的買賣合同合法有效，要求實(shí)際履行);第二，共有人主張登記產(chǎn)權(quán)人與中介機(jī)構(gòu)簽訂的居間合同無效，要求免責(zé)撤銷居間委托。在審判實(shí)踐中，審判機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)非常大。根據(jù)具體情況，可能支持或部分支持當(dāng)事人的請求，也可能完全駁回。
四、“共有房產(chǎn)”常見糾紛的法律分析
共有關(guān)系中，共有人按份額或共同對共有財(cái)產(chǎn)享有完整的所有權(quán)，相應(yīng)地，對共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，應(yīng)由共有人共同行使或按照份額權(quán)行使約定來行使。擅自處分共有財(cái)產(chǎn)是無權(quán)處分行為。也就是說各個(gè)共有人對于共有財(cái)產(chǎn)各個(gè)部分都享有一定的處分權(quán)，不過由于其他共有人處分權(quán)的同時(shí)存在，這種處分權(quán)又是不完全的，行使時(shí)需受到一定限制。基于共有人遵循共同行使權(quán)利原則和各共有人權(quán)利都應(yīng)得到相應(yīng)尊重與保護(hù)等因素。共有關(guān)系中，共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)屬于全體共有人。因此，任何共有人行使其相應(yīng)處分權(quán)時(shí)，需通過一定條件的滿足，如征得其他共有人同意等，轉(zhuǎn)化為共同處分權(quán)后，才能產(chǎn)生實(shí)際處分效果。另一方面，按份共有的房產(chǎn)與共同共有的房產(chǎn)其主要區(qū)別之一在于處分權(quán)上。共同共有的房產(chǎn)共有人無權(quán)對共有房產(chǎn)進(jìn)行處分，基于共同共有不確定份額，若部分共有人實(shí)施處分行為，則系無權(quán)處分行為;按份共有的房產(chǎn)共有人確定了房產(chǎn)份額，享有份額權(quán)，實(shí)施處分行為時(shí)僅能處分相應(yīng)的份額，但若處分了全部房產(chǎn)，對其他共有人的部分仍然是實(shí)施了無權(quán)處分行為。
從法律上講，共有房產(chǎn)屬于共有財(cái)產(chǎn)，出售時(shí)必須征得其他共有人的書面同意;如果未經(jīng)其他共有人書面同意，應(yīng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效。但最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第八十九條規(guī)定：“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”由此可見，擅自出售共有房產(chǎn)，買賣關(guān)系并不必然無效，這個(gè)特殊情況就是第三人是在善意的前提下購買房屋的，即在買賣房屋時(shí)，第三人并不知道相對人無權(quán)獨(dú)自出售房屋，同時(shí)相對人必須是有償購買房屋，即對所購房屋支付了合理的對價(jià)。只有在具備這兩個(gè)條件的情況下，法律才可能會(huì)承認(rèn)買賣關(guān)系有效，保護(hù)第三人也即購房者的權(quán)益。表現(xiàn)在司法實(shí)踐中，如果房產(chǎn)已經(jīng)交付使用較長一段時(shí)間或者已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，法院一般不會(huì)判令該轉(zhuǎn)讓行為無效。但如果房產(chǎn)還未交付使用，也沒有辦理過戶手續(xù)，一旦房產(chǎn)共有人在知道該轉(zhuǎn)讓情況后提出反對，法院就有可能判定該交易無效。
比較有爭議的問題是，目前發(fā)生的許多共有房產(chǎn)交易具體情形，往往是簽訂買賣合同之后，出賣方(上家)已經(jīng)收受部分房款或全部房款或一定數(shù)額定金，同時(shí)已經(jīng)交付鑰匙后一段時(shí)期內(nèi)“毀約”，而此時(shí)房產(chǎn)過戶手續(xù)尚未辦理，上家亦拒絕配合繼續(xù)辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致糾紛。而我國目前法院對于此種情形中合同效力的認(rèn)定仍擁有一定的自由裁量權(quán)。
五、律師提醒
(一)提高交易風(fēng)險(xiǎn)防范意思是前提
由于目前房產(chǎn)中介公司專業(yè)素質(zhì)與服務(wù)質(zhì)量良莠不齊，因此，廣大購房者在進(jìn)行市場交易時(shí)首先要有較為敏感的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建議咨詢商譽(yù)較好的中介公司，必要時(shí)還可咨詢專業(yè)律師，了解待交易房產(chǎn)本身的產(chǎn)權(quán)情況，中介公司將針對不同的情況提醒買賣雙方應(yīng)提交的資料，并為交易雙方降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)，建議買家千萬不要貪圖方便私下成交，以免賠了夫人又折兵，造成不必要的金錢損失。
